Najlepszy moment na zakup mieszkania już minął
Wynajmowanie mieszkania przez 10 lat daÅ‚oby już ponad 42% zysku. To wiÄ™cej niż bankowe lokaty i akcje najwiÄ™kszych firm, ale mniej niż pozwoliÅ‚aby zarobić skarbowe obligacje 10-letnie – wynika z szacunków Open Finance. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby czynsze przestaÅ‚y pokrywać koszty kredytu zaciÄ…gniÄ™tego na zakup lokalu na wynajem.
Inwestycja w nieruchomoÅ›ci jest obecnie bardzo popularna. Polacy wierzÄ…, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a rentowność wynajmu jest dziÅ› 3-4 razy wyższa niż to co banki oferujÄ… na przeciÄ™tnej rocznej lokacie – wynika z szacunków Open Finance. Pikanterii caÅ‚ej sprawie dodaje jeszcze fakt, że czynsz wynajmu z nawiÄ…zkÄ… powinien pokrywać odsetki od kredytu zaciÄ…gniÄ™tego na zakup mieszkania. Gdyby i tego byÅ‚o maÅ‚o, to inwestor, może zarobić nie tylko na czynszach za wynajem, ale też na wzroÅ›cie wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci. Z danych NBP wynika bowiem, że używane mieszkania w najwiÄ™kszych miastach sÄ… dziÅ› o prawie 5% droższe niż przed rokiem.
Nieruchomości jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady
Trudno się więc dziwić, że w ostatniej dekadzie inwestowanie w mieszkania było jednym z najlepszych pomysłów na zarabianie. Nawet gdyby ktoś kupił lokal w 2007 roku, a więc prawie u szczytu ostatniej hossy, to w międzyczasie bardzo dużo można było zarobić dzięki comiesięcznym czynszom. Z szacunków Open Finance wynika, że pomimo spadku cen nieruchomości inwestor taki mógłby zrealizować dziś ponad 42-proc. zysk. Wynik ten uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia.
Dla porównania lokaty bankowe, które co roku byÅ‚yby odnawiane, pozwoliÅ‚yby przez 10 lat zarobić ponad 33%. W najlepszym humorze mógÅ‚by być jednak ten, kto dekadÄ™ temu kupiÅ‚ 10-letnie obligacje skarbowe. Taki inwestor cieszyÅ‚by siÄ™ dziÅ› o ponad poÅ‚owÄ™ wyższym kapitaÅ‚em. Niespodziewanie inwestor gieÅ‚dowy dopiero zaczÄ…Å‚by obecnie wychodzić „ponad kreskÄ™”. W ciÄ…gu dekady specjalna odmiana indeksu WIG 20, która uwzglÄ™dnia dochody z dywidend, praw poboru itd., zyskaÅ‚a niecaÅ‚e 5%.
W ostatnim roku wygrana czekała na parkiecie
ZupeÅ‚nie inaczej sytuacja wyglÄ…daÅ‚aby w przypadku startu inwestycji 3 lub 5 lat temu, czyli w roku 2012 lub 2014. Wtedy bezkonkurencyjnym rozwiÄ…zaniem byÅ‚by zakup mieszkania na wynajem. W ciÄ…gu ostatnich 12 miesiÄ™cy najwiÄ™cej można byÅ‚o za to zarobić kupujÄ…c akcje najwiÄ™kszych spółek. W tym wypadku już po uwzglÄ™dnieniu podatku „Belki” możliwe byÅ‚oby osiÄ…gniÄ™cie prawie 35-proc. zysku. W tym samym czasie – czyli przez ostatni rok - wynik z tytuÅ‚u zakupu mieszkania na wynajem (wzrost wartoÅ›ci plus czynsze) byÅ‚by okoÅ‚o 5-7 razy wyższy niż ten, który oferowaÅ‚y bankowe lokaty lub 10-letnie obligacje skarbowe.
Inwestycja w wynajem ma swoje złe strony
Nie popadajmy jednak w bezkrytyczny huraoptymizm. Zakup mieszkania na wynajem to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.
Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 400 tys. zł trzeba dysponować kwotą 100-150 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.
Kilka podwyżek może pochłonąć zyski
Do tego pamiÄ™tajmy, że w koÅ„cu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. JeÅ›li wiÄ™c ktoÅ› na zakup lokalu zaciÄ…gnÄ…Å‚ kredyt hipoteczny, to musi siÄ™ liczyć z tym, że jego rata wzroÅ›nie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostanÄ… w straty? Wszystko zależy od tego jakÄ… rentowność wynajmu osiÄ…ga inwestor. JeÅ›li rocznie inkasuje „na czysto” 5% wartoÅ›ci posiadanej nieruchomoÅ›ci, to z nawiÄ…zkÄ… pokrywa dziÄ™ki tym pieniÄ…dzom odsetki od kredytu zaciÄ…gniÄ™tego na zakup. DziÅ› przeciÄ™tne oprocentowanie spÅ‚acanego zÅ‚otowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 3,6% (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje dÅ‚ugiem 80% kosztów zakupu nieruchomoÅ›ci można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 2% wartoÅ›ci mieszkania w formie czystego zysku po potrÄ…ceniu odsetek.
Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym wzglÄ™dzie zmieniÅ‚a. Dopiero gdyby Rada podjęłaby takÄ… decyzjÄ™ piÄ™ciokrotnie, to zysk inwestora spadÅ‚by mniej wiÄ™cej o poÅ‚owÄ™. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o Å‚Ä…cznie 2-3 pkt. proc. spowodowaÅ‚yby, że inwestor zaczÄ…Å‚by „dokÅ‚adać do biznesu”. OczywiÅ›cie pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych sÄ… okolicznoÅ›ciÄ… sprzyjajÄ…cÄ… podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzglÄ™dniamy zmian cen nieruchomoÅ›ci.
Ważne informacje