10 lat po upadku Lehman Brothers ceny znowu sÄ… rekordowe
GwaÅ‚towne przeceny, a potem ożywienie na rynkach mieszkaniowych – tak prosto można podsumować ostatniÄ… dekadÄ™. W ciÄ…gu 10 lat w wiÄ™kszoÅ›ci krajów ceny nieruchomoÅ›ci Å›rubujÄ… kolejne historyczne maksima, co sugeruje pÄ™cznienie baniek spekulacyjnych – przestrzega Open Finance.
15 września 2008 roku, czyli 10 lat temu, upadł bank inwestycyjny Lehman Brothers. Moment ten to symboliczny początek kryzysu, który wybuchł na amerykańskim rynku nieruchomości. Stamtąd rozlał się on na większość krajów świata wywołując kryzys zaufania i m.in. przeceny mieszkań i domów. Dotknięte zostały prawie wszystkie kraje, które badają i udostępniają dane na temat zmian cen nieruchomości. Jedne poradziły sobie z zawirowaniami bardzo szybko i zostały uznane przez inwestorów za bezpieczną przystań dla kapitału (np. centrum Londynu, Szwajcaria czy Australia) podczas gdy w innych problemy trwały latami (USA, Hiszpania, Grecja, Bułgaria).
Ceny są już wyższe
UÅ›redniajÄ…c zmiany, poważne przeceny nieruchomoÅ›ci rozpoczęły siÄ™ w 2008 roku i trwaÅ‚y mniej wiÄ™cej cztery lata - wynika z indeksu stworzonego przez MiÄ™dzynarodowy Fundusz Walutowy. Ożywienie, które przyszÅ‚o później, trwa do dziÅ›. Efekt? Do koÅ„ca 2017 roku doprowadziÅ‚o ono do znacznych podwyżek cen mieszkaÅ„ dziÄ™ki którym przeciÄ™tne „cztery kÄ…ty” sÄ… już dziÅ› droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Nie jest wiÄ™c zaskoczeniem, że MFW przestrzega wiele krajów przed nadmiernie rozdmuchanymi wycenami mieszkaÅ„ i domów (np. kraje skandynawskie czy AustraliÄ™).
Największe wzrosty w Indiach
Jak sytuacja wyglÄ…da dziÅ›? W wiÄ™kszoÅ›ci krajów Å›wiata (40 na 57 badanych przez Bank Rozrachunków MiÄ™dzynarodowych) ceny domów i mieszkaÅ„ sÄ… dziÅ› wyższe niż dekadÄ™ temu. To sugeruje, że w przynajmniej części z nich kolejne lata mogÄ… przynieść poważne zawirowania i przeceny domów lub mieszkaÅ„. Spójrzmy na najbardziej jaskrawe przykÅ‚ady bardzo dynamicznych wzrostów cen. SÄ… aż trzy miejsca na Å›wiecie (Indie, Hongkong, Peru), w których ceny nieruchomoÅ›ci sÄ… dziÅ› przynajmniej trzykrotnie wyższe niż w cenowym doÅ‚ku, do którego doprowadziÅ‚ ostatni kryzys. Jest ponadto 8 krajów, w których nieruchomoÅ›ci podrożaÅ‚y od kryzysu o przynajmniej 100%. SÄ… to Turcja, Brazylia, Kolumbia, Izrael, Filipiny, Malezja, Estonia czy Islandia. Powodów tak dynamicznych zmian jest wiele. CzÄ™sto można szukać ich na rynku kredytowym – wiele banków centralnych prowadzi ultraliberalnÄ… politykÄ™ monetarnÄ…, co powoduje, że kredyty sÄ… bardzo tanie, a lokaty maÅ‚o atrakcyjne. Stan taki kusi posiadaczy kapitaÅ‚u do angażowania oszczÄ™dnoÅ›ci na bardziej ryzykownych rynkach – na przykÅ‚ad poprzez zakup nieruchomoÅ›ci na wynajem. To jednak nie wyczerpuje powodów, dla których we wspomnianych krajach, mieszkania szybko drożejÄ…. Znaczenie może mieć na przykÅ‚ad gwaÅ‚towne ożywienie gospodarki czy sektora turystycznego (np. Islandia, Kolumbia). Z drugiej strony Brazylia jest przykÅ‚adem kraju, na który amerykaÅ„ski kryzys hipoteczny siÄ™ nie rozlaÅ‚, a ceny nieprzerwanie rosÅ‚y od lat, przy czym dziÅ› wszystko wskazuje na to, że osiÄ…gniÄ™ty zostaÅ‚ szczyt.
Polska wciąż nie przekroczyła granicy
Nie powinno ulegać wÄ…tpliwoÅ›ci, że tam gdzie dziÅ› ceny Å›rubujÄ… nienotowane nigdy wczeÅ›niej rekordy ryzyko korekty jest wysokie. CaÅ‚e szczęście w gronie tych krajów wciąż nie ma Polski. Choć trzeba podkreÅ›lić, że zarówno granica jest tu umowna, jak i leżymy dosÅ‚ownie tuż obok niej. Ceny mieszkaÅ„ w najwiÄ™kszych polskich miastach sÄ… tylko nieznacznie niższe niż tuż przed rozpoczÄ™ciem przecen (o 1%). Z drugiej strony od doÅ‚ka cenowego z 2013 roku w ciÄ…gu 5 lat mieszkania zdrożaÅ‚y o ponad 20% - wynika z danych NBP. I choć jest to dość skromny wynik na tle 57 badanych krajów, to nie znaczy to wcale, że „nad WisÅ‚Ä…” ceny mieszkaÅ„ nie zacznÄ… kiedyÅ› spadać. Do przecen z Å‚atwoÅ›ciÄ… mogÅ‚yby doprowadzić podwyżki stóp procentowych, ale też gwaÅ‚towne pogorszenie na rynku pracy lub w gospodarce. Poważnym zagrożeniem jest też ryzyko nasycenia siÄ™ rynku najmu. Po prostu wzrost podaży mieszkaÅ„ na wynajem - wywoÅ‚any masowymi zakupami przez inwestorów indywidualnych czy budowami prowadzonymi w ramach programu Mieszkanie + – może w koÅ„cu doprowadzić do sytuacji ,w której najemców bÄ™dzie za maÅ‚o, aby zapeÅ‚nić wszystkie dostÄ™pne na rynku lokale. To spowodowaÅ‚oby korektÄ™ cen i spadek atrakcyjnoÅ›ci tego rynku z punktu widzenia inwestorów.
Z drugiej strony oliwy do rozpalonego rynku mieszkaniowego może dolać Prezydent. Przypomnijmy, że wciąż parlament pracuje nad pomysłem głowy państwa nad nowelizacją ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. W skrajnym przypadku ten akt prawny mógłby narzucić na banki dodatkowe koszty w kwocie nawet około 3 miliardów złotych rocznie. Te koszty banki najpewniej przerzuciłyby na swoich klientów. Gdyby zadziałał mechanizm analogiczny do tego, który obserwowaliśmy przy okazji wprowadzenia podatku bankowego, to znowu mogłoby dojść do cięcia oprocentowania lokat. To w prostej linii prowadziłoby do wzrostu popytu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym.
Ważne informacje