Bańka w mieszkaniówce? Ceny musiałyby się podwoić
Choć w wielu miastach za mieszkania trzeba już pÅ‚acić wiÄ™cej niż u szczytu ostatniej hossy, to wciąż nazywanie obecnej sytuacji „baÅ„kÄ…” jest sporym nadużyciem. Powód? Jest ich przynajmniej kilka: inflacja, wzrost wynagrodzeÅ„ i zatrudnienia czy wstrzemięźliwość banków przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych.
Obecna sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym nierzadko, ale też bÅ‚Ä™dnie, jest nazywana mianem „baÅ„ki mieszkaniowej”. Potwierdza to najnowszy odczyt indeksu HRE, który wciąż pozostaje wyraźnie poniżej swoich maksymalnych odczytów z lat 2007-8 czy pierwszego progu ostrożnoÅ›ciowego.
Koronnym argumentem zwolenników tezy o baÅ„ce jest fakt, że w wielu lokalizacjach za mieszkania trzeba już pÅ‚acić wiÄ™cej niż u szczytu ostatniej hossy (koniec 2007 roku). Autorzy takich ocen zupeÅ‚nie zapominajÄ… o kilku kluczowych aspektach. Po pierwsze przez ostatnie lata mieliÅ›my do czynienia z inflacjÄ…. To przez niÄ… za banknot stuzÅ‚otowy 12 lat temu można byÅ‚o kupić tyle, co za 127 zÅ‚otych dziÅ›. Dopiero uwzglÄ™dniajÄ…c tÄ™ zmianÄ™ siÅ‚y nabywczej pieniÄ…dza, zaczniemy faktycznie – realnie – mówić o tym czy dziÅ› mieszkania sÄ… droższe czy taÅ„sze niż przed laty. Już to porównanie sugeruje, że wÅ‚asne „M” musiaÅ‚oby jeszcze zdrożeć o 10-15%, aby realnie móc powiedzieć, że za mieszkania pÅ‚aci siÄ™ tyle co u szczytu ostatniej hossy. To jednak nie jedyne dane, na które powinniÅ›my zwrócić uwagÄ™.
Pensje ponad dwa razy wyższe
Jeszcze ciekawiej sprawa wygląda bowiem, gdy weźmiemy pod uwagę wynagrodzenia Polaków. Te we wrześniu 2019 roku były o 78% wyższe niż 12 lat wcześniej - wynika z danych GUS na temat pensji w sektorze przedsiębiorstw. Przytoczone dane mówią też o ponad 20-proc. wzroście zatrudnienia. To znaczy, że nie tylko przez ostatnie 12 lat wzrosły pensje Polaków, ale też więcej osób zarabia. Aby pokazać to na konkretnych liczbach można obliczyć, że firmy zatrudniające ponad 9 osób wydały w samym tylko wrześniu 2007 roku ponad 15 mld złotych na wynagrodzenia. We wrześniu 2019 roku kwota ta opiewała już na ponad 32 miliardy. To najdobitniej pokazuje, że potencjalni nabywcy mieszkań mają dziś znacznie więcej pieniędzy niż pod koniec 2007 roku. To też dlatego wskaźniki, które w ramach HRE index odnoszą się do kondycji finansowej gospodarstw domowych, przyjmują relatywnie niskie wyniki. Po prostu przez lata zasobność portfeli Polaków rosła znacznie mocniej niż ceny mieszkań.
… a kredyty taÅ„sze
Dobra sytuacja na rynku pracy pozwala też większej liczbie osób na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Gdyby tego było mało, to ten w rodzimej walucie jest teraz znacznie tańszy niż przed laty. Zgodnie z danymi NBP przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielany w pierwszej połowie 2019 roku był oprocentowany na 4,6%. 12 lat wcześniej było to 6,2%.
OczywiÅ›cie w 2007 roku sporÄ… popularnoÅ›ciÄ… cieszyÅ‚y siÄ™ kredyty walutowe. OdpowiadaÅ‚y one za okoÅ‚o 40% sprzedanych hipotek – wynika z danych ZBP. Te udzielane w pierwszej poÅ‚owie 2007 roku byÅ‚y oprocentowane na 4,1%. Wynik ten zawyżyÅ‚by spread walutowy, a atrakcyjność kredytów frankowych ograniczaÅ‚a już wtedy rekomendacja S, w której myÅ›l, aby zadÅ‚użyć siÄ™ na 100 tysiÄ™cy zÅ‚otych w ramach kredytu walutowego, trzeba byÅ‚o mieć zdolność kredytowÄ… pozwalajÄ…cÄ… na zaciÄ…gniÄ™cie kredytu na 120 tysiÄ™cy zÅ‚otych w rodzimej walucie. Z drugiej strony możliwe byÅ‚o zadÅ‚użenie siÄ™ na ponad 100% wartoÅ›ci mieszkania, co dodatkowo pompowaÅ‚o wyceny mieszkaÅ„, których na rynku byÅ‚o po prostu za maÅ‚o, aby sprostać potrzebom Polaków, którzy w niepohamowanym zachwycie poznawali uroki szybko rozwijajÄ…cego siÄ™ rynku kredytów mieszkaniowych.
Mieszkania mogłyby być droższe
Dlaczego takiego mechanizmu nie mamy dziś? Przecież mieszkań w Polsce wciąż brakuje (około 2 mln), a sytuacja finansowa polskich rodzin jest coraz lepsza, co tylko ułatwia dostęp do relatywnie tanich kredytów. Po pierwsze dziś deweloperzy budują około dwa razy więcej mieszkań niż 12 lat temu. Ponadto na drodze do nadmiernej ekspansji kredytowej stoją wydawałoby się niepozorne regulacje nałożone przez Komisję Nadzoru Finansowego. W ich myśl banki wymagają dziś przynajmniej 10-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Gdyby nie te ograniczenia, to mieszkania w Polsce mogłyby być nawet o kilkadziesiąt procent droższe niż są.
Możemy pozwolić sobie na więcej
Porzućmy jednak te rozważania makroekonomiczne i spójrzmy na kilka liczb, które do inwestorów czy nabywców mieszkań na własne potrzeby mogą trafić dobitniej, a które również pokazują jak daleko jesteśmy od mieszkaniowego szału, którego świadkami byliśmy w Polsce 12 lat temu. Postawmy się najpierw w roli osoby, która chce kupić mieszkanie dla siebie i swojej rodziny.
Bardzo obrazowe szacunki NBP z raportu za 2 kwartaÅ‚ 2019 roku pokazujÄ…, że za przeciÄ™tnÄ… miesiÄ™cznÄ… pensjÄ™ rodacy mogÄ… kupić 0,82 metrów przeciÄ™tnego „M” w dużym mieÅ›cie. Ten wydawaÅ‚oby siÄ™ niewysoki wynik jest bez porównania lepszy niż analogiczny wynik z trzeciego kwartaÅ‚u 2007 roku (0,48 m kw.). Wtedy to faktycznie mieliÅ›my do czynienia z mieszkaniowÄ… baÅ„kÄ…, a pÄ™d do zakupu wÅ‚asnego „M” byÅ‚ bez porównania silniejszy niż dziÅ›. Aby pokazać z jakiej skali szaleÅ„stwem mieliÅ›my wtedy do czynienia warto powiedzieć, że mieszkania musiaÅ‚yby jeszcze zdrożeć o ponad 70%, aby pensja przeciÄ™tnego Polaka pozwalaÅ‚a dziÅ› na zakup tak samo skromnej powierzchni, co u szczytu ostatniej hossy.
Kredyt bardziej przystępny
Spójrzmy jednak na sprawÄ™ też z innej perspektywy. CzÄ™sto Polacy kupujÄ… przecież mieszkania z pomocÄ… kredytów hipotecznych. Dlatego ich optyka może być inna. Bardziej przemówiÅ‚by do nich argument o tym jakÄ… część wynagrodzenia musieliby przeznaczyć na ratÄ™ kredytu zaciÄ…gniÄ™tego na zakup mieszkania. Przyjmijmy, że tym lokum byÅ‚oby 50-metrowe mieszkanie w stolicy. W III kwartale 2007 roku za tego rozmiaru „M” z drugiej rÄ™ki trzeba byÅ‚oby zapÅ‚acić prawie 457 tys. zÅ‚otych – sugerujÄ… dane banku centralnego. Przy ówczesnym oprocentowaniu kredytu zÅ‚otowego oznaczaÅ‚oby to ratÄ™ 25-letniego kredytu na poziomie 2400 zÅ‚otych (zakÅ‚adamy zadÅ‚użenie siÄ™ na 80% ceny lokalu). Przy ówczesnym poziomie wynagrodzeÅ„ w sektorze przedsiÄ™biorstw oznaczaÅ‚oby to konieczność wydania 123% Å›redniej pensji.
DziÅ› sytuacja wyglÄ…da znacznie lepiej. ChcÄ…c kupić takiej wielkoÅ›ci mieszkanie używane, trzeba siÄ™ przygotować na wydatek rzÄ™du 448 tys. zÅ‚otych, co przy identycznych zaÅ‚ożeniach i obecnej – taÅ„szej niż przed laty - ofercie kredytowej oznacza ratÄ™ na poziomie 2010 zÅ‚otych. To oznacza, że rata taka pochÅ‚onęłaby 56% przeciÄ™tnego wynagrodzenia. BiorÄ…c pod uwagÄ™ tylko tÄ™ zależność, oznacza to po prostu, że mieszkania musiaÅ‚yby zdrożeć jeszcze o 120%, abyÅ›my mówili o baÅ„ce na rynku mieszkaniowym na miarÄ™ tej sprzed ponad dekady.
Rentowność najmu wyższa niż 12 lat temu
Jeszcze inne spojrzenie na tę sytuację mogliby mieć inwestorzy. Z ich punktu widzenia ważniejsze od poziomu cen i wynagrodzeń Polaków jest to ile na wynajmie mieszkania będą mogli zarobić. Znowu więc rzućmy okiem na konkretne liczby z trzeciego kwartału 2007 i analogicznego okresu 2019 roku.
12 lat temu wynajem mieszkania w stolicy mógÅ‚ dać dochód roczny w kwocie odpowiadajÄ…cej 4,1% ceny nabycia 50-metrowego lokum – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane banku centralnego. Mówimy tu już o zysku „na rÄ™kÄ™”, czyli po uwzglÄ™dnieniu podatków, kosztów transakcyjnych czy tego, że mieszkanie stoi puste przez miesiÄ…c w roku, a do tego wymaga pewnych nakÅ‚adów, aby nadawaÅ‚o siÄ™ do wynajmu.
Dziś sytuacja jest zupełnie inna. Bazując na najnowszych danych NBP można oszacować rentowność wynajmu mieszkania w Warszawie na około 5,5%. To znaczy, że dopiero wzrost cen mieszkań o około 35% sprowadziłby rentowność wynajmu do poziomu sprzed 12 lat - oczywiście przy założeniu, że inne elementy tego równania pozostałyby niezmienione.
Zarobek na wynajmie był niższy niż odsetki
Ostatecznie możemy się też zastanowić nad perspektywą inwestora, który czy to ze względów podatkowych, czy skorzystania z mechanizmu dźwigni finansowej, podejmują ryzyko zakupu mieszkania na wynajem z pomocą kredytu hipotecznego. W tym wypadku kluczowe jest porównanie oprocentowania kredytu hipotecznego i potencjalnych zysków z wynajmu. Tu dane za rok 2007 znowu wyglądają zupełnie inaczej niż te za rok bieżący.
Podczas gdy przed dwunastu laty oprocentowanie kredytu hipotecznego przekraczaÅ‚o 6%, to rentowność wynajmu byÅ‚a niższa o ponad jednÄ… trzeciÄ…. W tego typu porównaniu dziÅ› sytuacja wydaje siÄ™ znowu znacznie bardziej racjonalna. Na wynajmie mieszkania można zarobić „na rÄ™kÄ™” 5,5%, a kredyty sÄ… taÅ„sze, bo przeciÄ™tnie oprocentowane na 4,6% w skali roku. Tu znowu, abyÅ›my mogli mówić o baÅ„ce na miarÄ™ tej sprzed 12 lat, mieszkania musiaÅ‚yby zdrożeć co najmniej o 80%. Dopiero wtedy zarobek na wynajmie byÅ‚by o jednÄ… trzeciÄ… niższy niż koszt kredytu mieszkaniowego.
UÅ›redniajÄ…c wszystkie dotychczasowe wyliczenia można dojść do wniosku, że ceny mieszkaÅ„ musiaÅ‚yby siÄ™ niemal podwoić, abyÅ›my faktycznie mogli powiedzieć, że bieżąca hossa na rynku nieruchomoÅ›ci jest porównywalna z tÄ…, z którÄ… mieliÅ›my do czynienia przed 12 laty. Co ważne powyżej przedstawione wyliczenia pokazujÄ…, że z punktu widzenia inwestorów potencjaÅ‚ do wzrostu cen mieszkaÅ„ jest niższy niż w przypadku osób kupujÄ…cych mieszkania na wÅ‚asne potrzeby. To dobrze, bo oznacza to, że zmiany cen majÄ… szansÄ™ naturalnie wyhamować. Chodzi o to, że inwestorzy widzÄ…c rosnÄ…ce ceny mieszkaÅ„ – a co za tym idzie też spadajÄ…cÄ… rentowność zakupu lokalu na wynajem – powinni stopniowo ograniczać zapotrzebowanie na mieszkania. MiÄ™dzy innymi dlatego utrzymujemy prognozÄ™ sformuÅ‚owanÄ… przy okazji ostatniej publikacji indeksu HRE - w perspektywie 1-3 kwartałów ceny mieszkaÅ„ w Polsce powinny wyhamować.
Syntetyczna ocena kondycji rynku mieszkaniowego – HRE index
Indeks stworzony przez HRE Think Tank to syntetyczna miara, która ma za zadanie w prosty sposób wskazać stan rynku mieszkaniowego. Na ocenę składa się zestaw 18 wskaźników, które badają zmiany cen, ale też kondycję sektora bankowego, gospodarstw domowych i budownictwa. Odczyt za 3 kwartał przyjął wartość 0,718. To o 3,1 pkt. proc. niż kwartał wcześniej i o 10 pkt. proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Od początku 2014 roku indeks pozostaje w stałym trendzie wzrostowym. Wciąż pozostajemy jednak poniżej rekordowych odczytów z lat 2007-8 (ponad 0,8).
Najmocniejsze napięcia obserwowaliśmy w trzecim kwartale w obszarze budownictwa. Główny powód, to fakt, że w bieżącym roku rozpoczęta zostanie budowa nawet około 230 tysięcy mieszkań. Byłby to najwyższy wynik od kilkudziesięciu lat. Subindeks, który bada kondycję budowlanki przyjął w trzecim kwartale br. wartość 0,874, czyli przekroczył pierwszy próg ostrożnościowy (0,85). W ostatnich latach deweloperzy borykają się z niedoborem ziemi pod budowę, ich rosnącymi cenami, a także coraz wyższymi kosztami materiałów i wykonawstwa. To te napięcia pokazują badane przez nas wskaźniki i to właśnie ta sytuacja jest jednym z ważnych powodów rosnących cen mieszkań. Po prostu deweloperzy w otoczeniu rosnących kosztów przerzucają gros z nich na kupujących mieszkania.
Pewnym pocieszeniem jest za to fakt, że choć ceny mieszkań wciąż rosną z dwucyfrową dynamiką, to w ujęciu realnym ta dynamika zmian spada. Zawdzięczamy to przeważnie nielubianej przez Polaków inflacji. Tym razem jednak przełożyła się ona na odrobinę niższe realne wzrosty cen mieszkań w trzecim kwartale. W efekcie najnowszy odczyt subindeksu cen spadł w trzecim kwartale do 0,866. I choć jest to wciąż poziom przekraczający pierwszy próg ostrożnościowy, to daje nadzieję na normalizację sytuacji.
Nie powinno jednak dziwić, że w Å›rodowisku niskich stóp procentowych ceny mieszkaÅ„ w ostatnim czasie rosÅ‚y. StojÄ… za tym po części relatywnie tanie kredyty wespół z nisko oprocentowanymi lokatami. Gdy dodamy do tego niedobór mieszkaÅ„ i poprawiajÄ…cÄ… siÄ™ sytuacjÄ™ finansowÄ… gospodarstw domowych, to mamy mieszankÄ™, która w prosty sposób przekÅ‚ada siÄ™ na wzrost cen mieszkaÅ„. Warto przy tym podkreÅ›lić, że w ostatnich kwartaÅ‚ach – pomimo bardzo sprzyjajÄ…cych okolicznoÅ›ci – wzrosty cen mieszkaÅ„ w dużych miastach nie przekroczyÅ‚y poziomu 10-13% w skali roku (dane NBP). Dla porównania w 2007 roku zdarzaÅ‚y siÄ™ odczyty przekraczajÄ…ce 50%.
Echa głośnych ostatnio doniesień z rynku kredytów mieszkaniowych znajdziemy także we wskaźnikach składających się na, badany w ramach indeksu HRE, subindeks sektora bankowego (0,598). Chodzi o fakt, że Polacy pożyczą w bieżącym roku najpewniej ponad 60 miliardów złotych na cele mieszkaniowe. Byłby to najwyższy wynik w historii.
Przy czym warto pamiętać, że w dużej mierze wzrost wartości sprzedanych hipotek wynika z faktu, że pojedynczy dług opiewa na coraz wyższą kwotę. Sama liczba kredytów, które mogą być w bieżącym roku udzielone (220 tysięcy), nie jest już bowiem aż tak imponująca. U szczytu ostatniej hossy liczba udzielonych kredytów była prawie o połowę wyższa. Gdy do tego dodamy fakt, że wtedy dochodziło do mniejszej liczby transakcji niż dziś, to łatwo zauważymy, że obecnie kredyt jest znacznie mniej ważny dla sytuacji na rynku mieszkaniowym niż 12 lat temu. Dziś większość transakcji zawieranych jest bez pomocy finansowania bankowego. Też dzięki temu obserwowana obecnie hossa ma stabilniejsze podstawy niż to z czym mieliśmy do czynienia ponad dekadę temu.
Kolejnym ważnym fundamentem dzisiejszej mieszkaniówki jest sytuacja finansowa gospodarstw domowych. To między innymi dynamicznie rosnące dochody Polaków są powodem, dla którego wciąż subindeks ten ma dość niską wartość (0,565). Co więcej, dopiero jego odczyty w 2018 roku zaczęły wyraźnie rosnąć. Stało się tak nie bez przyczyny. Na 2018 rok przypada bowiem czas, w którym ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej niż pensje.
Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego
Głównym zadaniem indeksu stworzonego przez HRE Think Tank jest uporządkowanie napływających z rynku danych ważnych z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. HRE Index w dobie szumu informacyjnego zbiera w sposób syntetyczny wszystkie najważniejsze informacje i przedstawia je w formie jednego wskaźnika. W ten sposób podsumowana jest historia, a co czeka nas w przyszłości?
W perspektywie 1-3 kwartałów wzrosty cen mieszkaÅ„ powinny wyhamować. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze najnowsze prognozy makroekonomiczne zakÅ‚adajÄ… wolniejszy – choć wciąż dynamiczny – wzrost PKB. To samo tyczyć siÄ™ powinno wynagrodzeÅ„ Polaków. ZakÅ‚adamy przy tym, że nie ma co liczyć na dalszy wzrost zatrudnienia, a rentowność wynajmu mieszkaÅ„ powinna dalej powoli spadać. Dodatkowo banki od kilku kwartałów utrzymujÄ…, że nie majÄ… zamiaru uÅ‚atwiać Polakom dostÄ™pu do kredytów hipotecznych.
Nie brakuje przy tym czynników, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na skalę obserwowanej hossy na rynku mieszkaniowym. Przykładem jest pomysł zaprezentowany przez minister Emilewicz wedle którego deweloperzy będą mogli liczyć na preferencyjne ceny gruntów o ile 15-20% budowanych lokali przekażą na wynajem. To bardzo ważna propozycja w kontekście problemów z jakimi borykają się dziś deweloperzy, czyli rosnących kosztów i braku gruntów pod budowę mieszkań. O ile pomysł ten uda się wdrożyć, może być to impulsem nie tylko pozwalającym na wzrost liczby budowanych mieszkań, ale też ograniczającym napięcia w sektorze budowlanym, które odpowiadają za presję na wzrost cen nieruchomości.
W kontekÅ›cie przyszÅ‚oÅ›ci mieszkaniówki bardzo ważny jest postÄ™pujÄ…cy spadek oprocentowania lokat bankowych. Już dziÅ› zakÅ‚adajÄ…c przeciÄ™tny depozyt możemy liczyć na najniższy procent w historii (wg danych NBP okoÅ‚o 1,3% w skali roku przed opodatkowaniem). W efekcie inflacja pochÅ‚ania siÅ‚Ä™ nabywczÄ… oszczÄ™dnoÅ›ci nawet 2-3 razy szybciej niż banki dopisujÄ… do kapitaÅ‚u odsetki. Nie dziwne wiÄ™c, że część Polaków, aby ich oszczÄ™dnoÅ›ci zaczęły realnie procentować, decydujÄ… siÄ™ na zakup mieszkania na wynajem. PogarszajÄ…ca siÄ™ oferta bankowa doprowadziÅ‚a już do sytuacji, w której na wynajmie w stolicy można zarobić 5 razy wiÄ™cej niż na statystycznej lokacie. JeÅ›li sytuacja bÄ™dzie siÄ™ pogÅ‚Ä™biać, to skÅ‚aniać to bÄ™dzie coraz wiÄ™cej osób do inwestycji w mieszkania. Taki efekt może mieć zarówno rosnÄ…ca inflacja, jak i dalsza erozja oprocentowania depozytów – szczególnie, że liczne analizy publikowane w ostatnim czasie pokazujÄ…, że Polacy coraz częściej oszczÄ™dzajÄ…. Te oszczÄ™dnoÅ›ci muszÄ… przecież gdzieÅ› znaleźć swoje ujÅ›cie.
Popyt na mieszkania może być też dalej stymulowany przez przewidywany dalszy wzrost wynagrodzeÅ„. Z projekcji inflacji i PKB zaprezentowanej przez NBP w listopadzie br. wynika, że analitycy banku centralnego spodziewajÄ… siÄ™, że w latach 2020-21 pensje Polaków powinny wciąż rosnąć z 6-7- proc. dynamikÄ…. JeÅ›li – zgodnie z naszÄ… prognozÄ… – wzrosty cen mieszkaÅ„ wyhamujÄ…, to mamy szansÄ™ wrócić do sytuacji, w której wynagrodzenia bÄ™dÄ… znowu rosÅ‚y szybciej niż ceny mieszkaÅ„. ByÅ‚oby to dobre dla dÅ‚ugoterminowej stabilnoÅ›ci rynku mieszkaniowego.
W ostatnim czasie coraz wiÄ™kszy pozytywny wpÅ‚yw na sytuacjÄ™ na rynku mieszkaniowym majÄ… też imigranci zarobkowi (przede wszystkim z Ukrainy). Wraz z poprawianiem siÄ™ ich statusu majÄ…tkowego coraz częściej decydujÄ… siÄ™ oni na wynajem samodzielnych, a nie współdzielonych mieszkaÅ„ lub nieruchomoÅ›ci o wyższym standardzie. To generuje dodatkowy popyt na najem mieszkaÅ„ i prowadzi do wzrostu poziomu czynszów. Dzieje siÄ™ tak pomimo faktu, że sporo lokali kupowanych przez inwestorów, zasila ofertÄ™ rynkowÄ…. Corocznie napÅ‚ywajÄ…ce dane z MSWiA pokazujÄ… też, że coraz wiÄ™cej UkraiÅ„ców decyduje siÄ™ na zakup wÅ‚asnych „czterech kÄ…tów” nad WisÅ‚Ä…. JeÅ›li trend ten bÄ™dzie kontynuowany, to popyt na mieszkania generowany przez UkraiÅ„ców, okaże siÄ™ dodatkowym impulsem dla wzrostu cen mieszkaÅ„. W tym kontekÅ›cie ważne jest wiÄ™c to czy w 2020 roku UkraiÅ„cy ruszÄ… z Polski dalej na Zachód. Przemawia za tym wyższy poziom wynagrodzeÅ„ w Niemczech, ale skalÄ™ migracji może skutecznie ograniczyć sÅ‚aba kondycja niemieckiej gospodarki, wyższe koszty życia za OdrÄ…, wiÄ™ksza odlegÅ‚ość od domu rodzinnego czy bariera jÄ™zykowa.
Ostatecznie kluczowe – z punktu widzenia tego co dzieje siÄ™ w rodzimej mieszkaniówce – sÄ… decyzje podejmowane przez RadÄ™ Polityki Pieniężnej. Ta nie wyklucza, że może zdecydować siÄ™ na obniżkÄ™ stóp procentowych. To oznaczaÅ‚oby niższe koszty kredytu i jeszcze niższe oprocentowanie lokat. Obie zmiany mogÅ‚yby być dobrze odebrane przez rodzimÄ… mieszkaniówkÄ™. I choć byÅ‚aby to ważna zmiana, to trzeba mieć Å›wiadomość, że prawdopodobieÅ„stwo takiego ruchu jest wciąż niewielkie. Z drugiej strony jeszcze mniej prawdopodobny jest scenariusz odmienny, czyli podwyżki stóp procentowych, co wprost skutkowaÅ‚oby ograniczeniem popytu na mieszkania.
Pomimo bicia obecnie przez banki historycznych rekordów wartoÅ›ci udzielanych kredytów hipotecznych nie można też nie wspomnieć o zagrożeniu dla rynku mieszkaniowego, którym jest potencjalne ograniczenie akcji kredytowej. Może to wynikać zarówno z czynników leżących po stronie klientów – gdyby w wyniku spadku liczby osób pracujÄ…cych spadÅ‚ też optymizm Polaków i przez to ich skÅ‚onność do zaciÄ…gania zobowiÄ…zaÅ„ dÅ‚ugoterminowych. Z drugiej strony dostÄ™p do kredytów mogÄ… ograniczyć same banki. Warto przy tym jednak podkreÅ›lić, że choć takie zmiany instytucje te sugerujÄ… już od kilku kwartałów, to póki co nie przeszkadza im to w rozwijaniu akcji kredytowej.
Nie jest wiÄ™c tak, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest skazany na dalszÄ… wieloletniÄ… hossÄ™ i jest odporny na wszelkie zawirowania w rodzimej czy Å›wiatowej gospodarce. Z drugiej strony obecna koniunktura ma mocne oparcie w rosnÄ…cych dochodach Polaków, którzy częściej kupujÄ… mieszkania za gotówkÄ™ niż na kredyt. W efekcie nawet gdyby przyszÅ‚y gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie powinny tanieć tak jak w latach 2008-13. Przypomnijmy, że nawet wtedy przeciÄ™tne „M” w dużym mieÅ›cie staniaÅ‚o wg danych NBP o okoÅ‚o 20% - liczÄ…c od szczytu z trzeciego kwartaÅ‚u 2007 roku do poÅ‚owy 2013 roku.
Ważne informacje