Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie - nowy historyczny rekord cen
Tak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski. W każdym z badanych miast w 2019 roku mieliśmy do czynienia z rekordem. Dane banku centralnego potwierdzają ponadto, że w otoczeniu wysokich cen, Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie. To tłumaczy na przykład dlaczego z rynku jak świeże bułeczki znikają lokale z PRL-owskich bloków.
Prawie 13% - o tyle w ciÄ…gu roku zdrożaÅ‚y mieszkania w najwiÄ™kszych miastach – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP za IV kwartaÅ‚ 2019 roku. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzglÄ™dnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupujÄ… mieszkania na 7 najwiÄ™kszych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali.
Wybieramy niższy standard?
Odczyt ten jest pewnym zaskoczeniem, bo dotychczas dostępne dane o wnioskowanych przez Polaków kredytach mieszkaniowych, zdawały się raczej sugerować, że powinniśmy mieć do czynienia z hamowaniem wzrostów cen, a nie ich przyspieszeniem. Do tego de facto bowiem właśnie doszło. Dane za 3 kwartał 2019 roku sugerowały wzrost cen mieszkań używanych o 11,6%, a pod koniec 2018 roku lokale z drugiej ręki drożały z dynamiką nieprzekraczającą 10%. Oczywiście należy przy tym zaznaczyć, że najświeższe informacje o prawie 13-proc. wzroście cen mieszkań w ciągu roku są dopiero informacją wstępną i będzie ona rewidowana za kwartał.
Aby szukać wytłumaczenia tej pozornej sprzeczności trzeba zajrzeć głębiej w opublikowane przez NBP dane. Tam czai się bowiem jeszcze inna bardzo ciekawa informacja. Okazuje się bowiem, że wspomniane wyżej coraz szybsze wzrosty cen, liczone na bazie indeksu hedonicznego, towarzyszą coraz wolniejszym wzrostom liczonym zwykłą średnią.
I choć z pozoru może siÄ™ to wydawać niezrozumiaÅ‚e, to kryje siÄ™ w tej sprzecznoÅ›ci bardzo trywialna informacja – wraz z tym jak szybko rosnÄ… ceny mieszkaÅ„ – Polacy częściej kupujÄ… lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiÄ…cach dane o coraz wolniej rosnÄ…cej przeciÄ™tnej kwocie kredytu, o którÄ… ubiegajÄ… siÄ™ Polacy. To dlatego też w dużych miastach jak ciepÅ‚e buÅ‚eczki sprzedajÄ… siÄ™ mieszkania w PRL-owskich blokach. WiÄ™cej pisaliÅ›my na ten temat 20 stycznia w materiale Na rynku brakuje wielkiej pÅ‚yty.
W Kielcach mamy już rekord
Najnowsza publikacja banku centralnego pokazuje też ceny mieszkaÅ„ w miastach wojewódzkich (plus Gdynia). Wynika z nich, że w 2019 roku rekordy cenowe zostaÅ‚y wyznaczone już we wszystkich dużych miastach. Jako ostatnie do tego grona doÅ‚Ä…czyÅ‚y Kielce. Nawet już tam za przeciÄ™tne „M” trzeba pÅ‚acić wiÄ™cej niż u szczytu ostatniej hossy (o symboliczne 5 promili).
Porzućmy jednak perspektywę ostatnich kilkunastu lat, a zobaczmy jak ceny mieszkań zmieniały się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najszybciej w tym czasie drożały używane metry w Bydgoszczy (18,2%), Wrocławiu (19,5%) i Zielonej Górze (23%). Na drugim biegunie znajdziemy Opole, Rzeszów, Warszawę, Kraków czy Białystok. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył 11% - wynika z indeksu hedonicznego stworzonego NBP.
Nie ma bańki w mieszkaniówce
Od razu należy obalić też pewien mit i podkreślić, że to, że już we wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.
Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ma to kluczowe znaczenie dla interpretacji powyższych wyników. Inflacja bowiem spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w 4 kwartale 2019 roku trzeba zapłacić około 128 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że te musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15%, aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.
To jednak nie wszystko co zmieniÅ‚o siÄ™ przez ostatnie lata. W miÄ™dzyczasie znacznie wzrosÅ‚y też dochody Polaków. Te rozporzÄ…dzalne w latach 2007-2018 podniosÅ‚y siÄ™ aż o 82% (nominalnie), a realnie, czyli po uwzglÄ™dnieniu inflacji, o 47% - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkaÅ„, znacznie Å‚atwiej jest nam dziÅ› kupić wÅ‚asne „cztery kÄ…ty”.
Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4%, a nie 6-9% jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.
To tylko część argumentów, dzięki którym syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za II kwartał br. wynosił 0,708. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.
Nie miejmy jednak zÅ‚udzeÅ„ – kryzys Å›wiatowy, gwaÅ‚towne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus UkraiÅ„ców z Polski z Å‚atwoÅ›ciÄ… mogÄ… przeÅ‚ożyć siÄ™ na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważajÄ…c inwestycjÄ™ na tym rynku konieczna jest zachowawczość, Å›wiadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwoÅ›ci finansowych.
Ważne informacje