Efekt epidemii - na antypodach zlikwidujÄ… wkÅ‚ad wÅ‚asny – a jak bÄ™dzie w Polsce?
Brak wkÅ‚adu wÅ‚asnego i rzÄ…dowa dopÅ‚ata dla osób kupujÄ…cych pierwsze mieszkanie – tak Nowa Zelandia odpowiada na wywoÅ‚ane epidemiÄ… zawirowania na tamtejszym rynku mieszkaniowym. Spowolnienie - wywoÅ‚ane spadkiem popytu ze strony zamożniejszych Nowozelandczyków - może być wykorzystane przez mÅ‚odych do zakupu nieruchomoÅ›ci na wÅ‚asność.
W obliczu epidemii koronawirusa nowozelandzki bank centralny planuje zniesienie wymagaÅ„ odnoÅ›nie wkÅ‚adu wÅ‚asnego i chce to zrobić jak najszybciej. Na konsultacje z bankami zarezerwowaÅ‚ zaledwie tydzieÅ„ – wynika z informacji najwiÄ™kszego nowozelandzkiego portalu informacyjnego Stuff. Póki co sytuacja na antypodach wyglÄ…da tak, że osoby kupujÄ…ce mieszkania lub domy na wÅ‚asne potrzeby muszÄ… posiadać przynajmniej 20% wkÅ‚adu wÅ‚asnego. Nie jest to jednak tak sztywny nakaz jak w Polsce. Banki mogÄ… bowiem 20% akcji kredytowej kierować do osób, które nie majÄ… wymaganego 20-proc. wkÅ‚adu wÅ‚asnego. W przypadku inwestorów wymagania sÄ… oczywiÅ›cie wyższe. Minimalny wkÅ‚ad wÅ‚asny wynosi 30% i tylko jeden kredyt na 20 może zostać udzielony inwestorowi z mniejszym wkÅ‚adem wÅ‚asnym.
Brak wkładu = brak kredytu
W Polsce sytuacja jest trochę inna. U nas KNF wymaga, aby nabywca posiadał minimum 20% wkładu własnego. Akceptowana jest też sytuacja, w której połowa z tego wymagania zastępowana jest np. ubezpieczeniem, co oczywiście w większości przypadków podnosi koszt kredytu. Polskie banki nie mają jednak takiej elastyczności jak ich nowozelandzkie odpowiedniki, które mogą część akcji kredytowej kierować do osób nie posiadających wystarczającego wkładu własnego. U nas brak wkładu, to brak kredytu.
Sam brak wkładu może nie pomóc
OczywiÅ›cie samo zniesienie wymagaÅ„ odnoÅ›nie wkÅ‚adu wÅ‚asnego w bieżącej sytuacji byÅ‚oby co prawda krokiem w dobrÄ… stronÄ™, ale mogÅ‚oby okazać siÄ™ nieskuteczne. Powód jest prosty – banki nawet mogÄ…c pożyczyć np. mÅ‚odemu małżeÅ„stwu pieniÄ…dze na zakup caÅ‚ej nieruchomoÅ›ci baÅ‚yby siÄ™ tak zrobić w obliczu ryzyka pogorszenia na rynku pracy i tego, że to małżeÅ„stwo może stracić pracÄ™.
Całe szczęście planowana decyzja o zniesieniu wymagań odnośnie wkładu własnego nie jest zawieszona w próżni. W Nowej Zelandii działa bowiem program dla osób kupujących relatywnie tańsze nieruchomości. Polega on na wypłacie premii dla osób regularnie do tej pory oszczędzających lub oferowaniu gwarancji kredytowych osobom, które mają niższe dochody (do 85 tys. nowozelandzkich dolarów w przypadku singli i 130 tys. dolarów w przypadku par). Do tego na gwarancję można liczyć chcąc kupić nieruchomość wartą nie więcej niż 650 tys. dolarów (np. w Auckland) 550 tys. dolarów w innych dużych miastach czy 500 tys. dolarów w tańszych lokalizacjach.
Jest to o tyle sensowne dziaÅ‚anie, że po pierwsze wspiera obrót na rynku nieruchomoÅ›ci w sytuacji gdy część kupujÄ…cych wstrzymuje siÄ™ z decyzjÄ… o nabyciu. Daje to też okazjÄ™ mÅ‚odym lub po prostu mniej zamożnej części spoÅ‚eczeÅ„stwa, aby wkroczyć na drogÄ™ wÅ‚asnoÅ›ci w dogodnym po temu okresie - na rynku kupujÄ…cego, a nie sprzedajÄ…cego. Jest to wiÄ™c bardzo sensowny element tarczy chroniÄ…cej nowozelandzkÄ… gospodarkÄ™. Nie jest przecież tajemnicÄ…, że sektor mieszkaniowy jest ważnym koÅ‚em zamachowym gospodarki. Do tego z punktu widzenia budżetu tego rodzaju programy wsparcia bardzo czÄ™sto siÄ™ opÅ‚acajÄ… – ze wzglÄ™du na opodatkowanie transakcji, dostawców materiałów wykoÅ„czeniowych czy wyposażenia oraz ekip budowlanych, a także samych banków udzielajÄ…cych kredytów.
Podobnie w Polsce pewnÄ… poduszkÄ… dla rynku mieszkaniowego okazaÅ‚ siÄ™ przed laty program „Rodzina na Swoim” i to pomimo faktu, że miaÅ‚ on różne mankamenty. Przypomnijmy, że dofinansowanie to polegaÅ‚o na spÅ‚acie przez paÅ„stwo mniej wiÄ™cej poÅ‚owy odsetek od kredytu przez 8 lat. Lokal nie mógÅ‚ być jednak droższy niż wynikaÅ‚o z aktualizowanych co pół roku wskaźników. W efekcie tuż po wprowadzeniu programu – gdy mieszkania bardzo szybko drożaÅ‚y – nie byÅ‚o chÄ™tnych na dofinansowanie.
Pojawili siÄ™ oni w wiÄ™kszej masie, gdy w 2009 roku wzrosty cen zostaÅ‚y zastÄ…pione przez spadki, a do tego podniesiono limity kwalifikujÄ…ce do dopÅ‚at. Niestety w 2011 roku limity wzrosÅ‚y za mocno. I tak z dopÅ‚atÄ… w można byÅ‚o nawet kupić mieszkanie w Warszawie za cenÄ™ trochÄ™ ponad 9,8 tys. zÅ‚ za metr. To pozwalaÅ‚o zakwalifikować do dopÅ‚at prawie co czwarte mieszkanie w centrum stolicy i to biorÄ…c pod uwagÄ™ ceny ofertowe, które sÄ… przecież najczęściej zawyżone wzglÄ™dem faktycznych oczekiwaÅ„ sprzedajÄ…cych. Z punktu widzenia resortu finansów program „Rodzina na Swoim” miaÅ‚ jeszcze jeden minus – nie byÅ‚o możliwe rzetelne obliczenie ile pieniÄ™dzy pochÅ‚onÄ… dopÅ‚aty, co utrudniaÅ‚o uwzglÄ™dnianie tego programu w budżecie. Do tego czÄ™sto pojawiaÅ‚y siÄ™ w jego kontekÅ›cie zarzuty, że generowaÅ‚ on zyski banków i deweloperów, a nie byÅ‚ realnÄ… pomocÄ… dla osób, których nie stać byÅ‚o na zakup mieszkania, bo te i tak nie mogÅ‚y dostać kredytu – nawet takiego z dofinansowaniem.
Gwarancja dla młodych
Wróćmy jednak do meritum. Postulat zniesienia wymaganego wkładu własnego dla części kupujących od lat podnosi HRE Think Tank. Stworzony wraz z Bankiem Światowym raport (Znaczenie instytucji wkładu własnego dla rynku nieruchomości. Rekomendacje dla Polski) jeszcze w 2017 roku podkreślał fakt, że ryzyko kredytowe w przypadku zakupu mieszkań na własne potrzeby jest znacznie niższy niż w przypadku zakupów inwestycyjnych. Należałoby uwzględnić to przy tworzeniu wymagań odnośnie wkładu własnego. Ze względów ostrożnościowych warto oczywiście taką preferencję powiązać z limitem wielkości udzielanego kredytu. I tak na przykład możliwość zadłużenia się na 100% ceny mieszkania o wartości do 300 czy 400 tys. złotych pozwoliłoby osobom wkraczającym w dorosłość na zakup pierwszej własnej nieruchomości. Najpewniej okazałoby się to też skutecznym elementem polityki prorodzinnej.
Innym rozwiÄ…zaniem mogÅ‚oby być utrzymanie wymagaÅ„ odnoÅ›nie wkÅ‚adu wÅ‚asnego przy jednoczesnym wprowadzeniu systemu zastÄ™pujÄ…cych wkÅ‚ad gwarancjami dla mÅ‚odych. Z punktu widzenia budżetu byÅ‚by to system wielokrotnie taÅ„szy niż dziaÅ‚ajÄ…ce przed laty „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla mÅ‚odych”, a byÅ‚by znacznie uczciwszy spoÅ‚ecznie.
Ważne informacje