7 hamulców dla spadków cen mieszkań
Epidemia zatrzymała szybki wzrost cen mieszkań, z którym mieliśmy do czynienia jeszcze na początku roku. Nie widać przy tym poważnych przecen. Barierami dla nich są m.in. bezprecedensowa stymulacja monetarna i fiskalna, kondycja finansowa gospodarstw domowych czy fakt, że Polacy szukają dziś bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.
Wprowadzone przy okazji epidemii restrykcje mają wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym. Po ponad dwóch miesiącach od zamrożenia gospodarki możemy już jednak z całą stanowczością powiedzieć, że pogłoski o mającej rychło nadejść śmierci rynku mieszkaniowego były bardzo mocno przesadzone. Co prawda liczba zawieranych transakcji w kwietniu wyraźnie spadła, ale już w maju mamy do czynienia z ożywieniem.
Zgodnie z przewidywaniami ceny mieszkań pozostają stabilne. Bazujemy przy tym póki co na informacjach o cenach pochodzących z ofert o chęci sprzedaży mieszkań. Na te zapisywane w umowach notarialnych przyjdzie nam bowiem poczekać co najmniej kilka miesięcy.
Stabilizacja z możliwością odchyleń
Oczywiście jeśli koronawirus i związane z nim ograniczenia gospodarcze zostaną z nami na dużej, kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków przestaną rosnąć, coraz więcej gospodarstw domowych będzie miało problemy finansowe, a banki jeszcze mocniej zakręcą kurki z kredytami hipotecznymi, to ceny mieszkań mogą oczywiście spaść. Nawet jednak wtedy przeceny nie powinny być duże, bo i przed epidemią nasz rynek nie urósł zbyt mocno (na tle innych krajów Europy), a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Punkt startowy mamy więc zupełnie inny niż na przełomie lat 2007/8, a ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent.
Nie powinniÅ›my przy tym pomijać czynników znajdujÄ…cych siÄ™ po drugiej stronie równania. O co chodzi? Mamy przecież m.in. bezprecedensowy program stymulacji monetarnej i fiskalnej. Te w otoczeniu wzmożonej inflacji mogÄ… dziaÅ‚ać na rynek mieszkaniowy w zupeÅ‚nie odwrotnÄ… stronÄ™ – w kierunku stabilizacji cen, a w skrajnym przypadku nawet nominalnych wzrostów. Dlatego porzućmy na chwilÄ™ kasandryczne wizje kryzysu na rynku mieszkaniowym i spójrzmy też na kilka hamulców dla spadków cen mieszkaÅ„.
1. Niechęć do przecen
Jednym z najważniejszych jest podejście samych sprzedających. Dane na temat cen ofertowych sugerują, że właściciele mieszkań używanych nie są skorzy do obniżania cen (wg danych firmy Sonar Home średnia cena ofertowa od początku epidemii spadła w stolicy o mniej niż 1%). Powodów takiej sytuacji jest sporo. Po pierwsze rynek nieruchomości reaguje na wszystkie zmiany z opóźnieniem. Działają tu m.in. czynniki psychologiczne. Po prostu właściciele szybko przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich woli zrezygnować ze sprzedaży niż sprzedać z dyskontem. Do tego dochodzić może też obawa o zdrowie i fakt, że część sprzedających nie chce pokazywać mieszkań przez co ogranicza ofertę.
Podobne podejście do przecen dominuje w przypadku deweloperów, choć powody są inne. Firmy budujące mieszkania powinny być dobrze przygotowane do ewentualnych zawirowań ze względu na to, że przez ostatnich 7 lat trwała dla nich dobra koniunktura. Do tego w ofertach deweloperów jest dość mało mieszkań na sprzedaż. Według danych JLL w pierwszym kwartale br. deweloperzy w 7 największych miastach mieli do sprzedania trochę ponad 44 tysiące lokali. Przy dotychczasowym tempie sprzedaży oznacza to, że oferta wyprzedana zostałaby w ciągu 7-8 miesięcy.
Przy tym trzeba podkreślić, że za stan niepowodujący napięć na rynku uznaje się ofertę odpowiadającą rocznej sprzedaży. Teoretycznie więc nawet spadek liczby sprzedawanych mieszkań o 30-40% nie powinien generować nadmiernych problemów. O ile ponadto nie dojdzie do fali rezygnacji z kupionych wcześniej lokali, to deweloperzy nie powinni powszechnie stosować zachęt w postaci obniżek cen. Przeceny hamują też rosnące w ostatnim czasie koszty. Ziemia, materiały jak i robocizna w ostatnich latach drożały. Epidemia nie doprowadziła do spadku tych kosztów, a więc też wielu deweloperów nie ma przestrzeni do obniżania cen.
2. Brak alternatywnych inwestycji
Ważnym hamulcem dla spadków jest też popyt inwestycyjny. Powód to lokaty oprocentowane przeciętnie na około 0,5% w skali roku i obligacje skarbowe, których oferta od maja jest nawet 2-3 razy gorsza niż jeszcze w kwietniu. Do tego dochodzi awersja do ryzyka, czego ofiarą padły między innymi fundusze inwestycyjne, z których w marcu i kwietniu odpłynęło o około 23 mld złotych więcej niż do nich napłynęły. W efekcie Polacy mają kapitał idący w setki miliardów złotych, który w jest głodny zyskownej i w miarę bezpiecznej inwestycji.
W tym otoczeniu nie dziwi rozpoczęty w kwietniu wzrost zainteresowania mieszkaniami w dużych miastach. Nieruchomości są przecież uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału, a do tego dają szansę na czerpanie zysków z wynajmu. Rychły wzrost wartości jest dziś znacznie mniej prawdopodobny niż kilka miesięcy temu, choć historia pokazuje, że i na ten w dłuższym terminie można także liczyć.
3. 500+ i finanse gospodarstw domowych
W odróżnieniu od sytuacji sprzed ostatniego kryzysu finansowego w znacznie lepszej kondycji sÄ… też dziÅ› gospodarstwa domowe. I tak na przykÅ‚ad z danych CBOS wynika, że wiÄ™kszość (61%) rodaków ma oszczÄ™dnoÅ›ci. W 2007 roku odsetek ten byÅ‚ na poziomie zaledwie 23%. LepszÄ… sytuacjÄ™ finansowÄ… rodaków potwierdzajÄ… też badania Eurostatu. Wynika z nich na przykÅ‚ad, że w 2019 roku problemy z niewystarczajÄ…cymi Å›rodkami na życie, czyli brakiem pieniÄ™dzy „do pierwszego” deklarowaÅ‚o 4,5% badanych. W 2008 roku odsetek ten byÅ‚ na poziomie 14,4%. Nieprzewidziane wydatki zmusiÅ‚yby ponadto teraz 29% gospodarstw domowych do pożyczenia pieniÄ™dzy. To sporo, choć w 2008 roku brak pieniÄ™dzy na nieprzewidziane wydatki deklarowaÅ‚o 51% badanych. JeÅ›li natomiast chodzi o wakacje, to w ostatnim badaniu brak pieniÄ™dzy na wyjazd deklarowaÅ‚ co trzeci rodak. W 2008 roku odsetek ten byÅ‚ prawie dwa razy wyższy.
Na sytuację finansową rodzin wpływają też pieniądze wypłacane w ramach programu 500+. Te co ciekawe są też ważne z puntu widzenia rynku mieszkaniowego. Dlaczego? Okazuje się bowiem, że ukredytowienie rodzin jest trzy razy wyższe niż gospodarstw domowych bez dzieci. Z szacunków HRE Investments opartych o dane Eurostatu wynika, że 5,9% bezdzietnych gospodarstw domowych ma kredyt mieszkaniowy. W przypadku rodzin z dziećmi ten odsetek rośnie do 17,5%.
4. Wsparcie od banków
Idąc dalej, to jeśli ktoś, w związku z ograniczeniami nałożonymi na gospodarkę, popadnie w problemy finansowe, to też rozwiązania zaoferowane przez szeroko pojęty sektor bankowy powinny skutecznie pomóc. O co chodzi? Pierwszą zmianą były cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dzięki nim kredytobiorcy złotowi powinni zaobserwować wyraźny spadek raty kredytu. W przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. złotych możemy mówić o spadku raty o 150 złotych - z 1530 zł do 1380 złotych miesięcznie.
Jest to już pewna ulga. JeÅ›li niewystarczajÄ…ca, to banki zaoferowaÅ‚y też wakacje kredytowe. RozwiÄ…zania sÄ… różne. Sam okres wakacji kredytowych to od 3 do 6 miesiÄ™cy. W ich ramach można nie pÅ‚acić caÅ‚ej lub części raty. Okres kredytowania albo jest wydÅ‚użany albo nie. Jedno jest pewne – Å‚Ä…czny koszt dÅ‚ugu przez caÅ‚y okres kredytowania bÄ™dzie dla osoby korzystajÄ…cej z wakacji kredytowych wyższy niż dla kogoÅ› kto z takich wakacji nie skorzysta.
Do tego nawet jeśli ktoś z bankowych wakacji kredytowych skorzystał, ale potem popadł w problemy ze względu na utratę pracy lub źródło dochodu, to rząd postanowił zaproponować takim osobom dodatkowe 3-miesięczne bezpłatne wakacje kredytowe. Pomysł jest elementem tarczy 4.0.
JeÅ›li i to nie wystarczy, to ostatnim rozwiÄ…zaniem pomocowym jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jest to rozwiÄ…zanie dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, którzy znaleźli siÄ™ w trudnej sytuacji (straciÅ‚y pracÄ™ lub rata pochÅ‚ania sporÄ… część dochodu). Takie osoby mogÄ… dostać pożyczkÄ™ na spÅ‚atÄ™ kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak leczenie dżumy cholerÄ…. Pożyczka ta jest nieoprocentowana, a poprawnie spÅ‚acana bÄ™dzie częściowo umorzona. Przez 3 lata możemy dostawać do 2 tys. zÅ‚ miesiÄ™cznie na spÅ‚atÄ™ rat. Po tym czasie mamy 2 lata na zÅ‚apanie „finansowego oddechu”, a dopiero potem nastÄ™puje spÅ‚ata. Rata ma być 4 razy niższa niż to co dostawaliÅ›my w ramach pożyczki. JeÅ›li wiÄ™c dostawaliÅ›my co miesiÄ…c po 2 tys. zÅ‚otych, to zwracać bÄ™dziemy po 500 zÅ‚otych miesiÄ™cznie i tak przez 12 lat (144 miesiÄ…ce). W ustawie jest jednak zapis, że jeÅ›li bÄ™dziemy sumiennie oddawać pieniÄ…dze, to ostatnie 44 raty zostanÄ… umorzone. W sumie wiÄ™c z funduszu dostać możemy maksymalnie 72 tysiÄ…ce zÅ‚otych (3 lata po 2 tys. zÅ‚ miesiÄ™cznie), a oddać bÄ™dziemy mogli wtedy tylko 50 tysiÄ™cy (100 rat po 500 zÅ‚otych).
5. Wsparcie od rzÄ…du
JeÅ›li już wspominamy o rozwiÄ…zaniach legislacyjnych, to nie sposób nie zauważyć innych dziaÅ‚aÅ„ rzÄ…du. Te najgÅ‚oÅ›niejsze majÄ… oczywiÅ›cie za zadanie zminimalizowanie efektów ograniczeÅ„ w gospodarce i skutków epidemii. Cel jest prosty – możliwie szybkie odrodzenie gospodarki wraz z postÄ™pujÄ…cym jej odmrażaniem.
W kierunku rynku nieruchomości popłynąć mają jednak też konkretne pieniądze. I tak na przykład planowane jest rozszerzenie dodatków mieszkaniowych. Mowa jest o kwocie do 1,5 tys. zł miesięcznie. Rozwiązanie o tyle dobre, że pozwoli ograniczyć problemy najemców, których dotknęło zamknięcie niektórych branż, a dziś stają przed zagrożeniem utraty dachu nad głową. To oznacza też ograniczenie problemów właścicieli mieszkań, którzy w przypadku utraty płynności przez najemców straciliby też przynajmniej okresowo źródło przychodów. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu - zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.
Rząd rozważa też wprowadzenie ulgi podatkowej dla osób młodych zasiedlających nowe domy lub mieszkania. Mowa jest o kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Problem w tym, że pieniądze mają trafiać do beneficjentów dopiero po zakupie lub wybudowaniu domu lub mieszkania. Nie jest to więc pomoc dla osób, których dziś nie stać na zakup, ale wsparcie z opóźnieniem tych, którzy kupili. Dlaczego z opóźnieniem? Ulga ma być rozliczana w rocznym zeznaniu PIT.
Lepszym i bardziej efektywnym rozwiązaniem byłoby to co zaproponowano w Nowej Zelandii. Chodzi o zastąpienie wymagań odnośnie wkładu własnego państwową gwarancją. To mogłoby wyraźnie ułatwić młodym osobom zakup pierwszego własnego mieszkania. Szczególnie dla młodych podnoszone obecnie przez banki wymagania dotyczące wkładu własnego to realna bariera w drodze do własności. Oczywiście mówimy tu o osobach mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego. W takim właśnie przypadku rządowa gwarancja zastępująca wkład pozwoliłaby ubiegać się o kredyt, bo banki miałyby zabezpieczenie w formie obietnicy rządu, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał długu, to państwo pokryje do 20% zadłużenia.
6. Nierealne oczekiwania sprzedajÄ…cych
Rozmawiając o zmianach cen powinniśmy przy tym bazować na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Pierwsze mówią przecież o tym za ile Polacy nieruchomości faktycznie kupowali, a drugie jedynie o tym za ile sprzedający chcą je sprzedać. Co ciekawe, w tym rozdźwięku pomiędzy faktycznymi umowami, a nadziejami sprzedających leży kolejny hamulec dla spadków cen. Spójrzmy na konkretne liczby udostępniane przez bank centralny.
PrzeciÄ™tna cena ofertowa w przypadku mieszkaÅ„ używanych w 7 najwiÄ™kszych miastach to prawie 9,5 tys. zÅ‚otych za m kw. (dane za I kw. 2020 r.). Z drugiej strony Å›rednia dla faktycznie zawartych transakcji to 7,9 tys. zÅ‚otych za m kw. To oznacza, że mamy prawie 1,6 tys. zÅ‚otych „rozjazdu” wynikajÄ…cego przynajmniej częściowo z nierealnych oczekiwaÅ„ sprzedajÄ…cych. Ten bufor jest obecnie najwiÄ™kszy w historii, a epidemia może to urealnić. I tak w przypadku mieszkaÅ„ używanych obniżka cen ofertowych nawet o kilkaset zÅ‚otych w przeliczeniu na metr kwadratowy może nie przeÅ‚ożyć siÄ™ na spadek cen transakcyjnych, a z drugiej strony dać kupujÄ…cym satysfakcjÄ™, że udaÅ‚o im siÄ™ kupić mieszkanie taniej.
7. Trwalsze fundamenty rynku
Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaÅ›cie lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowaÅ‚y zakupy spekulacyjne - Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartoÅ›ci. Dowód? Na lokacie mogli zarobić wiÄ™cej niż na wynajmie. Popularne byÅ‚y przy tym systemy zakupu np. 10/90. PolegaÅ‚ on na tym, że 10% ceny wpÅ‚acane byÅ‚o na etapie dziury w ziemi, a 90% dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowaÅ‚o później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkaÅ„. MaÅ‚o tego, kilkanaÅ›cie lat temu głównym motorem rynku byÅ‚ kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idÄ…cych w dziesiÄ…tki procent rocznie kryzys sprowadziÅ‚ wyceny mieszkaÅ„ w dół o zaledwie kilkanaÅ›cie procent w ciÄ…gu kilku lat.
Dziś sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Kondycja mieszkaniówki była przed epidemią zdrowa i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Nawet więcej - abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/2008, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Całe szczęście Polska dołączyła do europejskiej hossy mieszkaniowej z dużym opóźnieniem. Dlatego nie zdążyliśmy napompować naszego rynku tak jak na przykład Islandczycy, Austriacy, Skandynawowie, Niemcy, Brytyjczycy czy nawet Czesi lub Węgrzy.
Co więcej, w ostatnim czasie mieszkania kupowane były przede wszystkim za gotówkę i bardzo rzadkie były wcześniej opisane systemu zakupu (np. 10/90). Do tego przez wiele lat wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań. Dopiero od około dwóch lat mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną. To szybko spowodowało, że pojawiły się opinie mówiące o bańce na rynku nieruchomości. Nawet jeśli nie były one słuszne, to bez wątpienia były użyteczne, bo wzmagały obawy kupujących i tonowały ich nadmierny optymizm.
Ważne informacje