Najem o połowę droższy niż zakup - zobacz jak jest w poszczególnych krajach
Kupując mieszkanie w większości przypadków wybieramy rozwiązanie bardziej opłacalne niż najem. Ma to sens szczególnie wtedy, gdy osiedlamy się w danym miejscu na dłużej. Dziś dużym problemem, na drodze ku własności, są jednak wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego.
51% - przeciÄ™tnie o tyle droższy jest najem mieszkania niż jego zakup – wynika z szacunków HRE Investments dla 37 stolic europejskich. Droga ku wÅ‚asnoÅ›ci jest roztropniejszym rozwiÄ…zaniem w wiÄ™kszoÅ›ci przebadanych stolic starego kontynentu. Na tym tle rodzimy wynik nie jest niczym zaskakujÄ…cym. GdybyÅ›my zastanawiali siÄ™ nad tym czy kupić mieszkanie poza Å›cisÅ‚ym centrum Warszawy czy podobny lokal nająć, to okazaÅ‚oby siÄ™, że najem jest rozwiÄ…zaniem o okoÅ‚o 30% droższym.
W kalkulacjach tych uwzględniamy koszty kredytu, czynsze najmu, ceny nieruchomości, koszty zwarcia transakcji czy koszty remontu mieszkania. W miarę możliwości uwzględniamy też potencjalne zmiany tych wielkości w kolejnych latach.
Najem najlepszy w Kijowie, najgorszy w Kopenhadze
Z naszych szacunków wynika, że najmniej opÅ‚acalny jest zakup mieszkania w Kijowie. Wynika to wprost z poczynionych zaÅ‚ożeÅ„, czyli tego, że na zakup lokalu zaciÄ…gamy kredyt hipoteczny. Niestety takie dÅ‚ugi na Ukrainie sÄ… bardzo drogie. Portal Numbeo szacuje bowiem przeciÄ™tne oprocentowanie na ponad 19% w skali roku. W efekcie w ciÄ…gu dekady na odsetki można wydać znacznie wiÄ™cej (230 tys. zÅ‚otych) niż dziÅ› na zakup dwupokojowego lokum poza Å›cisÅ‚ym centrum Kijowa (150 tys. zÅ‚). OczywiÅ›cie w optymistycznym scenariuszu ceny nieruchomoÅ›ci na Ukrainie mogÄ… w perspektywie dekady wyraźnie wzrosnąć, a z drugiej strony rozwój gospodarki naszych wschodnich sÄ…siadów powinien doprowadzić do znacznego spadku oprocentowania kredytów. Dlatego zaprezentowany wynik należy raczej traktować jako ciekawostkÄ™ niż rzetelnÄ… prognozÄ™ – ze wzglÄ™du na dość nierealistyczne zaÅ‚ożenia w kontekÅ›cie dynamicznie zmieniajÄ…cej siÄ™ sytuacji gospodarczej Ukrainy.
Inaczej jest w przypadku Monako. Tam sytuacja gospodarcza jest zupełnie inna. Mówimy przecież o europejskim raju podatkowym przyciągającym najbogatszych ludzi nie tylko ze starego kontynentu, ale też całego globu. To między innymi dlatego w tym małym państwie ceny nieruchomości przyprawiają o zawrót głowy. Cena metra lokalu jest bowiem niejednokrotnie wyższa niż wycena skromnej kawalerki w dużym polskim mieście. Dlaczego więc w Monako najem się nie opłaca? Wszystkiemu winne są koszty transakcyjne, które portal Global Property Guide szacuje na prawie 18% ceny kupowanego lokum. Skoro więc w naszym przypadku wartość 45-metrowej nieruchomości można oszacować na 7,7 mln złotych, to same koszty transakcyjne mogą pochłonąć prawie 1,4 mln złotych. Same te pieniądze starczyłyby na najem podobnego lokum przez prawie 8 lat.
Na drugim biegunie naszego zestawienia znajdziemy Kopenhagę, Helsinki i Zurych. Nie jest przypadkiem, że w miastach tych można liczyć na ekstremalnie tani kredyt oprocentowany na niewiele ponad 1% rocznie. Co więcej, mówimy o kredycie ze stałą stopą procentową. W efekcie odsetki od spłacanego długu są tam znacznie niższe niż czynsz najmu mieszkania, co decyduje o ewidentnej opłacalności zakupu. Aby oddać sprawiedliwość należy jednak dodać, ze we wspomnianych miastach działa podatek katastralny. Właściciele muszą więc co roku płacić ułamek wartości mieszkania w ramach podatku, co trochę polepsza kalkulację na rzecz najmu. Ze względu na skomplikowane niekiedy systemy poboru podatku katastralnego uwzględniającego szereg wyłączeń i ulg, ale też różne stawki ze względu na wartość nieruchomości, lokalizację czy datę zakupu, zmuszeni byliśmy pominąć ten czynnik w kalkulacji.
Najem w Polsce droższy niż zakup
Skoro już o obliczeniach mowa, to warto omówić sposób w jaki do powyżej zaprezentowanych wniosków doszliÅ›my. Najczęściej decydujÄ…c siÄ™ na to co jest dla nas rozwiÄ…zaniem optymalnym porównujemy najpierw w prosty sposób koszt kredytu i najmu. W przypadku przeciÄ™tnego mieszkania dwupokojowego w Warszawie cenÄ™ zakupu można oszacować na okoÅ‚o 420-430 tys. zÅ‚, a czynsz netto (bez opÅ‚at administracyjnych i licznikowych) na 1,8 tys. zÅ‚ miesiÄ™cznie – wynika z danych portalu Numbeo. Nawet zakÅ‚adajÄ…c kredyt oprocentowany na ponad 4,3% w skali roku, czyli zakÅ‚adajÄ…c, że ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP sÄ… sytuacjÄ… przejÅ›ciowÄ…, to okaże siÄ™, że odsetki w trakcie pierwszej dekady spÅ‚aty 25-letniego kredytu wyniosÅ‚yby Å›rednio 1,1 tys. zÅ‚otych miesiÄ™cznie. Najem w takim ukÅ‚adzie wychodzi na droższy o ponad dwie trzecie.
Takie porównanie nie uwzględnia jednak wszystkich kosztów, które musi ponieść nabywca mieszkania. Chodzi przede wszystkim o koszty transakcyjne (głównie notariusz, ale też opłaty sądowe czy za pośrednictwo) i koszt wykończenia lokalu. Te pierwsze portal Global Propety Guide szacuje w Polsce na 6,73%. Koszty wykończenia są znacznie trudniejsze do oszacowania. Jedni na wykończenie mieszkania o powierzchni 45 m kw. wydadzą 100 tysięcy inni zadowolą się wykończeniem o połowę tańszym, a jeszcze inni kupią lokal jedynie do delikatnego odświeżenia lub nawet w stanie idealnym do wprowadzenia. Upraszczając do maksimum tę kwestię w naszych kalkulacjach zakładamy, że na urządzenie lokum nowy właściciel wyda 10% ceny mieszkania.
Kluczowe w naszych szacunkach jest też to, że przyszły właściciel lub najemca jest dość stały w swoim postanowieniu, a więc konsekwentnie po podjętej raz decyzji pozostaje najemcą lub właścicielem nieruchomości przez 10 lat. Zakładamy przy tym, że przedmiotem decyzji jest mieszkanie o powierzchni 45 m kw. z jedną sypialnią i pokojem dziennym. Przyjmujemy ponadto, że właściciel posiłkuje się kredytem zaciągniętym na 25 lat z 20-proc. wkładem własnym .
OczywiÅ›cie nie sposób z dzisiejszej perspektywy oszacować dokÅ‚adnego wyniku poczynionego dziÅ› wyboru pomiÄ™dzy wÅ‚asnoÅ›ciÄ… i najmem w perspektywie najbliższej dekady. Wiele mówi siÄ™ przecież o potencjalnym spadku cen mieszkaÅ„ czy stawek czynszu. I choć potencjaÅ‚ do przecen wydaje siÄ™ mocno ograniczony, to już w perspektywie dekady jest niemal pewne, że zarówno za zakup mieszkania, jak i za jego najem, trzeba bÄ™dzie zapÅ‚acić wiÄ™cej niż dziÅ›. Dlaczego? JeÅ›li spojrzymy w dane historyczne z rozwiniÄ™tych rynków, to wynika z nich, że pomimo okresowych zawirowaÅ„ ceny nieruchomoÅ›ci z czasem rosnÄ…. Co wiÄ™cej, nawet jeÅ›li dochodzi do przecen, to te okresy sÄ… dość krótkie i mniej dotkliwe na tle tych, które wczeÅ›niej powodowaÅ‚y wzrosty cen. WiÄ™cej pisaliÅ›my o tym w materiale z 18 maja pt. „Ceny mieszkaÅ„ chÄ™tniej rosnÄ… niż spadajÄ…”.
PodjÄ™liÅ›my wiÄ™c podniesienia naszych szacunków na wyższy poziom i zdynamizowaliÅ›my je poprzez uwzglÄ™dnienie potencjalnych wzrostów czynszów, zmiany cen nieruchomoÅ›ci i opÅ‚at administracyjnych. PomogÅ‚y nam w tym statystyki pÅ‚ynÄ…ce z rozwiniÄ™tych rynków nieruchomoÅ›ci (np. USA, Australia, Wielka Brytania). Wynika z nich, że ceny nieruchomoÅ›ci w dÅ‚ugim terminie rosnÄ… o 1-3 pkt. proc. ponad inflacjÄ™. Z ostrożnoÅ›ci do szacunków przyjÄ™liÅ›my tÄ™ dolnÄ… granicÄ™. W efekcie mieszkanie kupione dziÅ› za 425 tysiÄ™cy zÅ‚otych powinno za 10 lat być warte okoÅ‚o 470 tysiÄ™cy. Co warto podkreÅ›lić - nasze obliczenia prowadzimy w cenach dzisiejszych, a wiÄ™c korygujemy o inflacjÄ™. ZakÅ‚adamy ponadto, że koszty utrzymania nieruchomoÅ›ci rosnÄ… wraz z inflacjÄ…. Podobnie powinno być też z czynszami najmu. Choć w Polsce w ostatnich latach rosÅ‚y one szybciej niż inflacja, to dane ze Stanów sugerujÄ…, że czynsze w dÅ‚uższym terminie mogÄ… rosnąć mniej wiÄ™cej w tym samym tempie co ceny w sklepach (dane Rezerwy Federalnej za lata 1918-2018). Do szacunków przyjÄ™liÅ›my wiÄ™c tÄ™ bardziej zachowawczÄ… – sprzyjajÄ…cÄ… najemcom - wersjÄ™.
Zamiast kosztów zakupu 8 lat wynajmu
Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki otrzymaliśmy wyniki sugerujące, że w większości (27) z przebadanych 37 stolic najem jest droższy niż zakup. I choć wybór wydaje się w nich oczywisty, to wciąż własność nie musi być rozwiązaniem idealnym dla wszystkich. Po pierwsze jeśli ktoś planuje mieszkać w danej okolicy relatywnie krótko, to za pieniądze wydane na pokrycie kosztów transakcyjnych można przez niekiedy długi czas opłacać czynsz najmu. W Polsce co do zasady jest to możliwe przez 1-2 lata. Tak jak wspomniano wyżej skrajnym przykładem tego mechanizmu jest w Europie Monako. W księstwie tym za pieniądze niezbędne na pokrycie kosztów transakcyjnych związanych z zakupem 50-metrowego lokum można by pokryć czynsz za prawie 8 lat wynajmu takiej nieruchomości i to już z opłatami administracyjnymi.
I choć jest to truizm, to też nie każdy ma w ogóle możliwość wyboru pomiędzy najmem i zakupem. Aby mieszkanie kupić na własność trzeba bowiem posiadać zdolność kredytową i wymagany przez banki wkład własny, który np. w Polsce najczęściej wynosi dziś 20-30%. Do tego warto doliczyć jeszcze od kilku do nawet kilkunastu procent ceny nieruchomości na koszty transakcyjne, odświeżenie, remont lub wyposażenie. Potencjalny właściciel musi więc posiadać sporą część ceny lokum w gotówce, aby w ogóle myśleć o tym, aby wejść na drogę własności.
Właściciel raczej więcej zyska niż najemca mniej straci
Gdyby uwzglÄ™dnić te wszystkie zaprezentowane powyżej czynniki, to okazaÅ‚oby siÄ™, że w Warszawie ktoÅ› kto wybraÅ‚by wÅ‚asność przez 10 lat za dach nad gÅ‚owÄ… zapÅ‚aciÅ‚by realnie trochÄ™ ponad 200 tysiÄ™cy zÅ‚otych. Najemca na konto wÅ‚aÅ›ciciela podobnego lokum musiaÅ‚by wpÅ‚acić przez ten czas ponad 260 tysiÄ™cy. W efekcie koszt najmu w trakcie dekady byÅ‚by o 30% wyższy niż koszt zakupu nieruchomoÅ›ci. SÄ… to oczywiÅ›cie zachowawcze szacunki zakÅ‚adajÄ…ce koszt kredytu w perspektywie 10 lat na poziomie wyższym niż faktycznie dziÅ› pÅ‚acone odsetki, ale też wyższym niż sugerujÄ… kontrakty terminowe (IRS). Do tego zakÅ‚adamy, że w najbliższej dekadzie czynsze najmu bÄ™dÄ… rosÅ‚y znacznie wolniej niż przez ostatnie 10 lat – podobnie jak ceny nieruchomoÅ›ci. Wydaje siÄ™ wiÄ™c, że bardziej prawdopodobne jest to, że wÅ‚aÅ›ciciel na swojej decyzji wiÄ™cej zyska niż to, że najemca mniej straci.
Ważne informacje