Doniesienia o końcu rynku najmu są przesadzone
Właściciele mieszkań na wynajem muszą przygotować się na trudniejszą konkurencję o względy potencjalnych najemców. Wszystko dlatego, że tradycyjny okres studenckiego najmu jest póki co znacznie mniej gorący niż zwykle. Niższy popyt sprowadził stawki za wynajem do poziomu sprzed roku. Większych turbulencji nie należy się jednak spodziewać, bo zgodnie z oficjalnymi statystykami studenci to tylko 10-20% najemców w Polsce.
O najemcÄ™ jest dziÅ› trudniej niż przed rokiem – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. To dobra wiadomość dla potencjalnych najemców, którzy teraz - a wiÄ™c w tradycyjnie gorÄ…cym okresie najmu - szukajÄ… swojego miejsca na ziemi. Mamy do czynienia z o tyle ciekawÄ… zmianÄ…, że tradycyjnie sierpieÅ„ i wrzesieÅ„ byÅ‚y miesiÄ…cami najwiÄ™kszego ruchu na rynku najmu. Nie chodzi tu tylko o studentów, którzy wÅ‚aÅ›nie w tych miesiÄ…cach szukali dachu nad gÅ‚owÄ…. W trakcie tych miesiÄ™cy swoje poszukiwania koncentrowaÅ‚y też rodziny zmieniajÄ…ce miejsce zamieszkania czy nawet pracownicy zmieniajÄ…cy miejsce zatrudnienia – ze wzglÄ™du na to, że po wakacyjnej przerwie z kopyta ruszaÅ‚y zazwyczaj procesy rekrutacyjne.
W efekcie jeszcze rok czy dwa lata temu w sierpniu i wrześniu w dosłownie kilka godzin od wystawienia atrakcyjnego ogłoszenia właściciel miał już kilku czy kilkunastu chętnych rywalizujących o mieszkanie. Teraz sytuacja jest bliższa normalności. Popyt jest o około 10-30% niższy niż przed rokiem. W efekcie kolejki się przerzedziły. Dobre oferty znikają z rynku szybko, ale ceny pozostają w miarę stabilne.
Trudniej wynająć pokój niż mieszkanie
Tak przynajmniej jest w przypadku racjonalnie wycenionych mieszkaÅ„ w najwiÄ™kszych miastach. TrochÄ™ gorzej – przynajmniej z punktu widzenia wÅ‚aÅ›cicieli - sytuacja przedstawia siÄ™ na rynku pokoi na wynajem. Tu konkurencja miÄ™dzy wÅ‚aÅ›cicielami jest wiÄ™ksza, tak samo jak pokusa do obniżenia stawek wzglÄ™dem wycen sprzed roku. Doskonale obrazujÄ… to statystyki dotyczÄ…ce liczby dostÄ™pnych na rynku ofert. Podczas gdy ogÅ‚oszeÅ„ o chÄ™ci wynajmu caÅ‚ych mieszkaÅ„ jest dziÅ› w skali kraju o okoÅ‚o 1/3 wiÄ™cej niż przed epidemiÄ…, to już pokoi przeznaczonych na wynajem jest 2-3 razy wiÄ™cej niż w poÅ‚owie marca – wynika z danych zebranych przez HRE Investments na popularnych portalach ogÅ‚oszeniowych.
Wzrosła premia za ryzyko
Z punktu widzenia właścicieli mieszkań proces wynajmu stał się trudniejszy. Ma to też odzwierciedlenie w statystykach na temat liczby nieruchomości bez najemców. Z lipcowego podsumowania firmy Mzuri wynika, że poziom pustostanów wynosił około 15%, podczas gdy w lipcu 2019 roku było to bliżej 7%. To sugeruje, że wolnych mieszkań i pokoi jest obecnie na rynku ponad dwa razy więcej niż rok temu. Sytuacja jest jednak dynamiczna, bo dane za niepełny miesiąc (wg stanu na 20 sierpnia) sugerowały już spadek poziomu pustostanów do 12%.
W żadnym wypadku nie jest więc tak, że rynek najmu zamarł, choć wolnych mieszkań jest znacznie więcej niż przed rokiem. Trudno też liczyć na to, że na koniec września pustostanów będzie tak mało jak przed rokiem, choć jest bardzo duża szansa na to, że odsetek nieruchomości bez najemców będzie jednocyfrowy. Dzieje się tak dlatego, że studenci wstrzymują się z decyzjami o wynajmie nie tylko ze względu na to, że nie wiedzą jak będzie zorganizowany rok akademicki, ale też przez odwlekanie w czasie początku zajęć czy innej organizacji sesji poprawkowej (później lub w formie zdalnej). Do tego wiele osób obserwuje jakie skutki epidemiczne będzie miał powrót uczniów do szkół, a studentów na uczelnie. I choć rząd zapowiada, że ogólnokrajowego lockdownu nie będzie, to lokalne obostrzenia są możliwe.
Efekt tych wszystkich niecodziennych zjawisk jest taki, że przeciętne stawki za wynajem mieszkań są przeważnie zbliżone do tych sprzed roku. Wyraźniejsze jest za to ograniczenie czynszowych apetytów przez właścicieli chcących wynająć pokoje, a nie całe mieszkania.
BazujÄ…c na aktualnych danych rynkowych dojść można jednak do z pozoru zaskakujÄ…cego wniosku, że zakup mieszkania na wynajem opÅ‚aca siÄ™ nawet bardziej niż przed rokiem. Chodzi tu o premiÄ™ za ryzyko, czyli różnicÄ™ pomiÄ™dzy możliwÄ… do zrealizowania rentownoÅ›ciÄ… wynajmu, a oprocentowaniem lokaty czy obligacji skarbowej. Przed rokiem przeciÄ™tny roczny depozyt dawaÅ‚ zarobić 1,6% w skali roku, a na wynajmie w Warszawie można byÅ‚o zarobić 4,7% (szacunki wÅ‚asne na podstawie danych NBP i Mzuri). Teraz potencjalnÄ… rentowność najmu można oszacować na 4,2%. To dużo przy przeciÄ™tnym depozycie „kuszÄ…cym” odsetkami na poziomie 0,2% w skali roku. W tym ujÄ™ciu premia za ryzyko wzrosÅ‚a w wciÄ…gu roku z 3,1 pkt. proc. do 4 pkt. proc.
Rentowność wynajmu to jednak nie wszystko. Z punktu widzenia inwestora ważne może być też to co stanie siÄ™ z cenami mieszkaÅ„. Póki co ich wzrost wyhamowaÅ‚. Ze wzglÄ™du na szybko odbudowujÄ…cy siÄ™ popyt na mieszkania i brak przestrzeni do obniżek cen z punktu widzenia wiÄ™kszoÅ›ci deweloperów w kolejnych kwartaÅ‚ach trudno spodziewać siÄ™ jakichÅ› gwaÅ‚townych ruchów cen. Nikt jednak nie da gwarancji, że mieszkania nie bÄ™dÄ… za rok czy dwa taÅ„sze niż dziÅ›. Z drugiej strony inwestowanie w mieszkania na wynajem to przeważnie rozwiÄ…zanie, które należy rozważać w dÅ‚uższym terminie – ze wzglÄ™du na wysokie koszty transakcyjne czy podatek naliczany od wzrostu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci o ile lokum sprzedamy w okresie 5 lat od nabycia. Dlaczego taki horyzont inwestycyjny jest ważny? Historia pokazuje, że w dÅ‚uższym terminie wÅ‚aÅ›ciciel mieszkania na wynajem nie tylko zarabia na inkasowanych czynszach, ale też w perspektywie kilku- czy kilkunastoletniej ma niemal gwarancjÄ™, że kupionÄ… nieruchomość uda siÄ™ z zyskiem sprzedać.
Większość studentów wróci
Fakt, że póki co na rynku wynajmu całych mieszkań sytuacja jest lepsza niż na rynku wynajmu pokoi, jest pokłosiem wydarzeń ostatnich miesięcy. Chętnych na pojedyncze pokoje jest po prostu mniej ze względu na fakt, że spora część studentów nie wróciła jeszcze do miast z domów rodzinnych. Podobnie jest w przypadku imigrantów zarobkowych, których zgodnie z oficjalnymi statystykami wróciło do ojczyzn około 10-20%. Nie wszyscy zdążyli dotychczas wrócić nad Wisłę. Nie jest więc tak, że obie te grupy zupełnie opuściły rynek najmu, a tym bardziej nic nie wskazuje na to, aby ograniczony napływ studentów czy imigrantów mógł doprowadzić do załamania na rynku najmu.
Powód? Warto w tym kontekÅ›cie odnieść siÄ™ do konkretnych liczb, aby pokazać perspektywÄ™ tego o jakiej skali problemów w ogóle rozmawiamy. Chodzi o to, że w Polsce jest okoÅ‚o 1,2 – 1,3 mln wynajmowanych mieszkaÅ„. Studenci zajmujÄ… okoÅ‚o 100-200 tysiÄ™cy z nich. Nawet gdyby okazaÅ‚o siÄ™, że nie wszyscy studenci do miast wojewódzkich przyjadÄ…, to i tak wiÄ™kszość na taki krok najpewniej siÄ™ zdecyduje. Powód? Spora część uczelni bÄ™dzie wymagaÅ‚a obecnoÅ›ci przynajmniej na części zajęć. Do tego do przyjazdu do miasta może kusić szeroko pojÄ™te studenckie życie, Å‚atwiejszy dostÄ™p do pomocy naukowych, chęć wyrwania siÄ™ w rodzinnego domu czy fakt, że w dużym mieÅ›cie jest Å‚atwiej o pracÄ™.
Ważne jest też to co dzieje siÄ™ z imigracjÄ… zarobkowÄ…. Sporo UkraiÅ„ców wciąż chce podejmować pracÄ™ i naukÄ™ w Polsce relatywnie Å‚agodnie dotkniÄ™tej problemami gospodarczymi. Do tego niepokoje na BiaÅ‚orusi mogÄ… powodować, że i z tamtego kierunku nasili siÄ™ imigracja – tak jak to byÅ‚o przez lata w przypadku Ukrainy. I choć BiaÅ‚oruÅ› jest krajem znacznie mniej licznym, to wzmożony napÅ‚yw naszych wschodnich sÄ…siadów nie pozostaÅ‚by bez wpÅ‚ywu na rynek mieszkaniowy.
Najem krótkoterminowy odżywa
Z punktu widzenia rozwoju sytuacji na rynku najmu ważne jest też to co dzieje się z mieszkaniami wynajmowanymi na krótki termin. Chodzi o lokale, które stanowią alternatywę dla hoteli. Na początku epidemii pojawiły się doniesienia o przenoszeniu tych mieszkań na rynek najmu długoterminowego po dumpingowych cenach. Skala problemu nie okazała się zbyt duża, ale lokalnie mogła powodować zachwianie rynkowych stawek. Niemniej w skali dużych miast lub nawet pojedynczych dzielnic najczęściej wpływ ten niknął. Powód jest bardzo prosty - Podczas gdy mieszkań wynajmowanych na długi termin jest około 1,2-1,3 mln, to tych wynajmowanych na krótki termin jest około 40 tysięcy. Co więcej, już od kilku miesięcy najpopularniejszy portal pośredniczący w wynajmie krótkoterminowym działa i odzyskuje wigor. I choć zainteresowanie lokalami wynajmowanymi na doby jest o około 20-40% niższe niż przed rokiem (dane Google), to wszystko wskazuje na to, że jeśli nie dojdzie do ponownego lockdownu, to właściciele tego typu nieruchomości znowu zaczną liczyć zyski z prowadzonej działalności.
Popyt na najem rośnie gdy trudniej o kredyt
Mało tego, fakt, że banki zakręciły kurki z kredytami powoduje wzmożony popyt na najem ze strony osób, które w normalnych warunkach ubiegałyby się teraz o kredyt mieszkaniowy. Chodzi o to, że tak jak rok temu standardem były kredyty z 10-proc. wkładem własnym, to dziś o taki dług jest bardzo trudno. Teraz skuteczne ubieganie się o hipotekę wymaga przeważnie pokrycia gotówką 20 lub 30 procent ceny mieszkania. Do tego banki niechętnie patrzą na dochody uzyskiwane z prowadzonej działalności gospodarczej lub tzw. umów śmieciowych. To powoduje problemy szczególnie dla osób chcących kupić pierwsze w życiu mieszkanie. Skala problemu? W ostatnich latach tylko z grona osób w wieku 25-34 aż 270-360 tysięcy rocznie szło na swoje. W tym duża część osób mieszkanie kupowała, a teraz kupić nie może.
Dopłaty ugrzęzły w sejmie
Negatywną niespodzianką jest za to fakt, że rząd nie doprowadził do końca programu dopłat do czynszów najmu. Przypomnijmy, że w ramach rozszerzonego dodatku mieszkaniowego na konta najemców miało trafiać do 1,5 tys. złotych miesięcznie o ile ich dochody spadły ze względu na epidemię. W założeniach na pieniądze mogli liczyć nawet najemcy pojedynczych pokoi, a nie tylko całych mieszkań. Pomysł po akceptacji na poziomie rządu ugrzązł jednak w sejmie, a wraz z upływem czasu maleje szansa na jego realizację.
Może to jednak sugerować, że w ocenie rządu fundamenty rynku najmu w Polsce są całkiem przyzwoite. Podobnie sytuację zdają się też oceniać inwestorzy instytucjonalni, którzy kupują w Polsce nie tylko całe osiedla z przeznaczeniem na wynajem, ale nawet kupują firmy deweloperskie, aby te zbudowały im portfele mieszkań na wynajem.
Takie podmioty działają na rynku nie pod wpływem impulsów, a z dłuższym horyzontem, czyli w większym stopniu bazując na danych stricte fundamentalnych. Te sugerują, że rodzimy rynek ma szanse jeszcze bardzo wyraźnie rosnąć. I tak na przykład osoby, które realizują swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez najem mieszkań na zasadach rynkowych stanowią w Polsce zaledwie 4,2% populacji. Dla porównania średnia unijna to 22% - wynika z danych Eurostatu. Atrakcyjność rynku najmu w Polsce nie wynika jednak tylko z faktu, że rynek ten jest na wczesnym etapie rozwoju. Bardzo ważne jest też to, że w Polsce rentowność wynajmu jest nawet 2 razy wyższa niż we Francji, Wielkiej Brytanii czy Niemczech -wynika z danych portalu Global Property Guide. Gdyby tego było mało, to nasycenie istniejącego zasobu mieszkaniowego jest u nas jednym z największych na starym kontynencie. Z danych Eurostatu wynika bowiem, że w aż 2 na 3 mieszkaniach wynajmowanych w Polsce mieszka za dużo ludzi. Dla porównania w UE średnia to mniej niż 1 przeludnione mieszkanie na 5 wynajmowanych.
Ważne informacje