Najem krótkoterminowy podnosi ceny mieszkań
Wyższe ceny mieszkań, ale też podwyżki czynszów, nocne awantury czy wyludnianie się rejonów miast, które lubią turyści, to tylko część skutków, o które oskarża się najem krótkoterminowy. Dane zebrane przez HRE Investments sugerują, że w tych zarzutach jest ziarno prawdy. Trudno się dziwić, że włodarze wielu miast chcą wprowadzić ograniczenia na działalność prowadzoną za pośrednictwem takich portali jak Airbnb.
Walka z wynajmowaniem mieszkań na krótki termin, która niedawno trafiła nawet na wokandę TSUE jest w Polsce wciąż niszowym biznesem. Chodzi o wynajem mieszkań na doby, co ma być alternatywą dla hoteli. Daje to szanse właścicielom nieruchomości do zarobienia pieniędzy na turystach, pozwala efektywniej wykorzystywać zasoby istniejących nieruchomości, może pobudzać ruch turystyczny i gospodarkę.
Lista skutków negatywnych także nie jest krótka. CiÄ…gÅ‚e zmiany lokatorów, haÅ‚as, zniszczenia czy nawet obficie zakrapiane nocne imprezy, to rzeczy, na które szczególnie narzekajÄ… osoby mieszkajÄ…ce po sÄ…siedzku lokali wynajmowanych na doby. Do tego napÅ‚yw turystów z czasem może zmieniać profil sklepów i punktów usÅ‚ugowych w okolicy – zamiast salonów fryzjerskich czy sklepów spożywczych powstajÄ… restauracje i kawiarnie. Gdyby tego byÅ‚o maÅ‚o, to badania naukowe sugerujÄ…, że wzrost popularnoÅ›ci wynajmu na doby prowadzi w okolicy do wzrostu cen mieszkaÅ„ i stawek za wynajem. To wszystko skutkuje powolnym odpÅ‚ywem rdzennych mieszkaÅ„ców w dzielnicach szczególnie narażonych na wzrost skali dziaÅ‚alnoÅ›ci takich portali jak Airbnb – sugerujÄ… badania.
Wynajem na doby podnosi ceny w okolicy
Przykład? Jeszcze w 2016 roku Vincent van der Bijl z Uniwersytetu w Amsterdamie oszacował, że dochodzi do wzrostu cen mieszkań o około 0,42% na każde 15 tysięcy transakcji wynajmu zawartych dzięki Airbnb w ciągu roku, ale muszę być one w promieniu kilometra od badanej nieruchomości. Trochę to skomplikowane i trudno uzmysłowić sobie o jakim właściwie efekcie rozmawiamy.
Chodźmy więc dalej. Nowsze badanie, do datowane na 2018 rok ze Stanów Zjednoczonych (Barron, Kung, Proserpio) pokazuje, że przyrost ofert najmu krótkoterminowego o 1% powoduje, że stawki za wynajem rosną o 0,018%, a ceny mieszkań o 0,026%. Przekładając to na bardziej ludzki język amerykanie udowodnili, że jeśli podwaja się liczba ofert mieszkań poznaczonych na krótkoterminowy wynajem, to najem tradycyjny drożeje przeciętnie o 1,8%, a zakup mieszkań staje się o 2,6% droższy.
Najnowsze badania z Barcelony przygotowane na tamtejszym uniwersytecie w 2019 roku sugerujÄ… ponadto, że Airbnb doprowadziÅ‚ w stolicy Katalonii do wzrostu czynszów w tradycyjnym najmie o 2%, a cen mieszkaÅ„ o 5%. Gdyby jednak wziąć pod uwagÄ™ tereny najpopularniejsze wÅ›ród turystów to ten wpÅ‚yw roÅ›nie do odpowiednio 7 i 19%. W swojej pracy autorzy tÅ‚umaczÄ… fenomen szybkiego wzrostu skali wynajmu na krótki termin podajÄ…c bardzo prosty przykÅ‚ad. W 2015 roku wÅ‚aÅ›ciciel mieszkania wynajmowanego tradycyjnie otrzymywaÅ‚ za swoje lokum przeciÄ™tnie 11 euro w przeliczeniu na dobÄ™, a Airbnb pozwalaÅ‚o zarobić 71 euro. DziÅ› w Barcelonie aktywnych ofert wynajmu krótkoterminowego jest okoÅ‚o 15-20 tysiÄ™cy – wynika z danych Airdna. To mniej wiÄ™cej tyle co w Warszawie, Krakowie, WrocÅ‚awiu i Poznaniu razem wziÄ™tych.
W Polsce wpływ też jest wyraźny
A jak to wyglÄ…da u nas? Można szacować, że taka dziaÅ‚alność prowadzona jest w okoÅ‚o 40 tysiÄ…cach mieszkaÅ„ w Polsce. To jedno mieszkanie na 375 znajdujÄ…cych siÄ™ na terenie Polski. Niewiele, co nie znaczy, że najem krótkoterminowy nie wpÅ‚ynÄ…Å‚ na lokalne rynki nieruchomoÅ›ci – szczególnie dużych miast. Na 5 najwiÄ™kszych rynków (Warszawa, WrocÅ‚aw, Kraków, PoznaÅ„ i Trójmiasto) przypada bowiem poÅ‚owa wszystkich mieszkaÅ„ wynajmowanych w Polsce na krótki termin. I choć jest to wciąż niewiele na tle wspomnianych wyżej przykÅ‚adów z Zachodu, to i tak zebrane przez HRE Investments dane sugerujÄ…, że istnieje caÅ‚kiem wyraźna korelacja pomiÄ™dzy zmianami cen mieszkaÅ„ i tym jak dużo jest lokali wynajmowanych na doby.
I tak na przykÅ‚ad w Krakowie – gdzie mieszkaÅ„ wynajmowanych na krótki termin byÅ‚o relatywnie najwiÄ™cej (1 na 50) ceny mieszkaÅ„ rosÅ‚y w ostatnich latach ponadprzeciÄ™tnie szybko. Przez 5 lat krakowskie nieruchomoÅ›ci zdrożaÅ‚y wg danych NBP o 41%. W TrójmieÅ›cie w tym czasie ceny podskoczyÅ‚y o ponad poÅ‚owÄ™ przy 1,5-proc. udziale mieszkaÅ„ wynajmowanych na krótki termin. Z drugiej strony w Poznaniu i Warszawie – gdzie mieszkania wynajmowane na krótki termin to tylko 0,6-0,8% wszystkich nieruchomoÅ›ci, wzrost cen w badanym okresie wynosiÅ‚ 32-35%.
We WrocÅ‚awiu ta zależność jest mniej jaskrawa – aktywne oferty na Airbnb odpowiadajÄ… tu 0,8% wszystkich mieszkaÅ„ w mieÅ›cie, a Å›rednia cena metra lokalu w ciÄ…gu 5 lat wzrosÅ‚a o 41%. OczywiÅ›cie nie znaczy to, że caÅ‚y wzrost cen z ostatnich lat wynika z rozwoju rynku wynajmu krótkoterminowego. DostÄ™pne dane sugerujÄ… jedynie, że wzrost popularnoÅ›ci takiej formy noclegów miaÅ‚ swój wkÅ‚ad w to jak zmieniaÅ‚y siÄ™ ceny mieszkaÅ„ w najwiÄ™kszych miastach.
Najem krótkoterminowy podnosi się po wirusie
Przy tym warto podkreÅ›lić, że nasze obliczenia oparliÅ›my o dane na temat liczby ofert wynajmu krótkoterminowego czy zmian cen nieruchomoÅ›ci wg. stanu na 1 kwartaÅ‚ 2020 roku. ByÅ‚ to zabieg celowy – aby nie zamazać wyników poprzez wpÅ‚yw koronawirusa. Co ten zmieniÅ‚ na rynku najmu krótkoterminowego? Wprowadzenie przez rzÄ…d ograniczeÅ„ doprowadziÅ‚o do chwilowego zaÅ‚amania na tym rynku – nie można byÅ‚o bowiem wynajmować mieszkaÅ„ na doby. CaÅ‚e szczęście stan ten nie trwaÅ‚ dÅ‚ugo i rynek bardzo szybko zaczÄ…Å‚ siÄ™ odbudowywać. Jak bowiem wynika z danych portalu Airdna na piÄ™ciu najwiÄ™kszych rynkach przychód generowany przez przeciÄ™tny pokój wróciÅ‚ obecnie do poziomu okoÅ‚o 70% wyniku sprzed roku. W dużej mierze miejsca zajmowane przez turystów zagranicznych zajÄ™li rodzimi klienci. I choć obÅ‚ożenie i stawki za wynajem sÄ… niższe niż przed epidemiÄ…, to wynajem krótkoterminowy, po krótkiej przerwie, znowu zaczÄ…Å‚ generować przychody. Dane Airdna sugerujÄ… przy tym, że od poczÄ…tku epidemii z rynku wynajmu krótkoterminowego zniknęło okoÅ‚o 10% lokali z badanych miast. W liczbach bezwzglÄ™dnych sÄ… to okoÅ‚o 2 tysiÄ…ce mieszkaÅ„, a wiÄ™c relatywnie niewiele. Nie można przy tym zapomnieć, że spadek podaży takich lokali to nie tylko zasÅ‚uga wirusa. Co najmniej na rok przed epidemiÄ… mieliÅ›my bowiem problem ostrej konkurencji na tym rynku i już od jakiegoÅ› czasu spadaÅ‚a liczba wynajmowanych mieszkaÅ„ na krótki termin.
Ważne informacje