Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Pierwsza od dziewięciu lat podwyżka stóp procentowych nie zmienia sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jeśli jednak jest zapowiedzią cyklu podwyżek, to za kilkanaście miesięcy kredyty hipoteczne mogą zauważalnie zdrożeć. Wraz ze wzrostem wysokości rat, spadnie zdolność kredytowa planujących zakup mieszkania. Czy w związku z tym ceny nieruchomości zatrzymają się, a może wręcz spadną? Skończy się bańka spekulacyjna na tym rynku. Jak rysuje się przyszłość zainteresowanych własnym M lub dobrą lokata kapitału?
Na nieustannie rosnące ceny nieruchomości z zaniepokojeniem patrzą przede wszystkim osoby, które chcą zamieszkać we własnym M. Perspektywa wymarzonego mieszkania oddala się, albo wraz z pęczniejącymi cenami kurczą się marzenia i metraż, na który się ostatecznie decydują.
Dlaczego jest tak drogo?
Wzrost cen na rynku nieruchomoÅ›ci wynika z dużego popytu. Stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego byÅ‚y i – mimo podwyżki – wciąż sÄ… niskie. A to one majÄ… istotny wpÅ‚yw na rynkowÄ… cenÄ™ pieniÄ…dza, czyli wskaźnik WIBOR. To stawka, wedÅ‚ug której banki pożyczajÄ… sobie nawzajem pieniÄ…dze i jednoczeÅ›nie parametr decydujÄ…cy o wysokoÅ›ci oprocentowania kredytów hipotecznych.
Bardzo niski WIBOR powoduje, że banki mają dużo taniego pieniądza i nie są zainteresowane pozyskiwaniem go od klientów. Dlatego nie oferują atrakcyjnego oprocentowania lokat, można wręcz odnieść wrażenie, że zniechęcają klientów do ich zakładania. Wbrew pozorom Polaków posiadających duże oszczędności nie brakuje. Skoro lokaty nie chronią ich kapitału nawet przed inflacją, nie mówiąc już o powiększaniu go, szukają możliwości bezpiecznego lokowania go poza sektorem bankowym. Atrakcyjne przestały być nawet obligacje Skarbu Państwa. Inwestowanie na giełdzie czy tym bardziej na rynku walutowym obarczone jest ryzykiem, którego nie wszyscy gotowi są się podjąć.
NieruchomoÅ›ci uchodzÄ… natomiast za dobrÄ… lokatÄ™ kapitaÅ‚u, szczególnie w perspektywie dÅ‚ugoterminowej. Inwestorzy liczÄ… na to, że już za kilka, albo kilkanaÅ›cie czy parÄ™dziesiÄ…t, sprzedadzÄ… lokal ze sporym zyskiem, a przez ten czas bÄ™dzie on przynosiÅ‚ regularne dochody z najmu. StaÅ‚Ä… tendencjÄ™ wzrostowÄ… na rynku dostrzegli też wielcy gracze – duzi inwestorzy w tym fundusze inwestycyjne – i rozpoczÄ™li zakupy. Taki gracz kupuje jednorazowo po kilkadziesiÄ…t lokali. Gdy jest ich kilku czy kilkunastu, zapewniajÄ… na rynku olbrzymi popyt.
- Wzrost cen nie wynika tylko i wyÅ‚Ä…cznie z dużego popytu. Radykalnie rosnÄ… koszty deweloperów – wyjaÅ›nia Marcin Olszewski, Dyrektor ZarzÄ…dzajÄ…cy z Republiki WnÄ™trz, doÅ›wiadczonego dewelopera, który ma za sobÄ… wiele z powodzeniem zrealizowanych inwestycji. - Niektóre materiaÅ‚y budowlane zdrożaÅ‚y o ponad 50 procent. Koszty robocizny również szybko idÄ… w górÄ™. Przede wszystkim jednak na kwoty, które muszÄ… zapÅ‚acić kupujÄ…cy mieszkania, wpÅ‚yw ma bardzo ograniczony podaż terenów inwestycyjnych. Po prostu brakuje dziaÅ‚ek z infrastrukturÄ…, dobrze zlokalizowanych, a przede wszystkim posiadajÄ…cych plany zagospodarowania przestrzennego.
 Winne są ograniczenia
Mówiąc w uproszczeniu, wielomilionowy koszt zakupu działki jest dzielony przez liczbę metrów kwadratowych mieszkań i istotnie winduję ich cenę, którą zapłacić musi klient. Działek, na których można budować, jest coraz mniej, zainteresowanie jest duże, więc ich ceny rosną bardzo szybko. Do tego dochodzi czas, a czas to pieniądz. Deweloperzy skarżą się na długotrwałość procedur. Od rozpoczęcia procesu inwestycyjnego do wbicia łopaty w ziemię mijają niekiedy trzy lata. W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, bywa, że znacznie dłużej.
Tak więc od zakupu działki po sprzedaż mieszkań i przeniesienia praw własności, mija pięć, sześć lub więcej lat. W tym czasie deweloper kupować musi kolejne działki, aby mógł kontynuować swoją działalność. Posiłkując się kredytami na ich zakup, pokrywa ich koszty, które odbijają się w ostatecznej cenie za metr mieszkania. Jedynym jasnym punktem w tym mechanizmie było to, że dotąd te kredyty nie były drogie.
- Skrócenie procesu inwestycyjnego bez wÄ…tpienia korzystanie wpÅ‚ynęłoby na ceny nieruchomoÅ›ci – komentuje Marcin Olszewski z Republiki WnÄ™trz. - Niewiele osób zwraca również uwagÄ™ na to, że to nie gmina, a deweloper musi wybudować drogi dojazdowe, ponosi koszty doprowadzenia instalacji kanalizacyjnych, wodociÄ…gowych, elektrycznych – dostawcy tych usÅ‚ug nie partycypujÄ… w kosztach. To wszystko musi mieć odzwierciedlenie w ostatecznej cenie.
Te wszystkie czynniki nakÅ‚adajÄ… siÄ™ na ogromny głód mieszkaniowy. W Polsce brakuje 640 tys. mieszkaÅ„. Tyle gospodarstw domowych nie mieszka samodzielnie. Nie oznacza to oczywiÅ›cie, że kilkaset tysiÄ™cy mieszkaÅ„ natychmiast znalazÅ‚oby nabywców. Część z nich nie ma wÅ‚asnego lokum, bo zwyczajnie ich na nie nie stać. Jednak przy tak wielkiej liczbie rodzin mieszkajÄ…cych z teÅ›ciami i rodzicami, dziadkami oraz singli, którzy mieliby ochotÄ™ siÄ™ usamodzielnić, trudno mówić o tym, abyÅ›my doczekali zapaÅ›ci na rynku nieruchomoÅ›ci. Nie zabraknie również chÄ™tnych na wynajmowanie lokali – jedni robiÄ… to z wyboru, bo odpowiada im tymczasowe rozwiÄ…zanie, spora część z koniecznoÅ›ci, bo nie ma wkÅ‚adu wÅ‚asnego i zdolnoÅ›ci kredytowej na zakup. To z kolei gwarantuje zyski inwestorom kupujÄ…cym mieszkania pod wynajem.
O ile zdrożeją kredyty?
Podwyżka stóp procentowych spowodowaÅ‚a, że WIBOR 3M, który dÅ‚ugi czas trzymaÅ‚ siÄ™ na poziomie 0,21%, wzrósÅ‚ do 0,68%, a WIBOR 6M z 0,25% do 0,84%. Na oprocentowanie kredytu najczęściej skÅ‚ada siÄ™ wÅ‚aÅ›nie WIBOR trzy- lub szeÅ›ciomiesiÄ™czny plus marża banku. Wysokość raty jest wiÄ™c zmienna – zależy od wahaÅ„ WIBOR-u. Jak czÄ™sto aktualizowane jest oprocentowanie, zależy od umowy z bankiem. Niektóre robiÄ… to co kwartaÅ‚, zatem wysokość raty zmienia cztery razy do roku niezależnie od tego, jak dynamiczna sytuacja jest na WIBOR-ze.
Gdy kredytobiorcy będą mieć zaktualizowaną wysokość rat, dowiedzą się, że przyjdzie im płacić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie więcej.
W przypadku kredytu zaciągniętego ponad rok temu na 350 tys. zł, z marżą banku na poziomie 2,5%, dotychczasowe oprocentowanie wynosiło 2,71% (wg WIBOR-u 3M). Wysokość raty: 1 473 zł. Po zmianie WIBOR-u, oprocentowanie wzrosło lub wzrośnie do 3,18%, a rata do 1 560 zł. Kredytobiorca będzie musiał płacić o 83 zł miesięcznie więcej. Taka podwyżka z pewnością nie zmniejszy kolejki chętnych po kredyty i po mieszkania.
Gdyby jednak WIBOR 3M urósł do 2% (po serii podwyżek stóp procentowych), a w związku z tym oprocentowanie kredytu do 4,5%, to można już przewidywać, że coraz większa liczba chętnych nie będzie miała zdolności kredytowej. Rata w wysokości 1 820 zł jest już o blisko 350 zł wyższa od obecnej. Wielu obecnych kredytobiorców poczuje w swoich budżetach wzrost obciążenia. Tym bardziej, że drożeje energia, a zatem za ciepłą wodę, ogrzewanie i prąd płacą miesięcznie coraz więcej. Warto też zwrócić uwagę, że choć na WIBOR największy wpływ ma wysokość stóp NBP, to jednak w przeszłości rósł on szybciej (lub wolniej) niż stopy. Sytuacja na rynku również ma tu spory wpływ.
Zmniejszenie się kolejki po kredyty to jedno, ale również spadnie atrakcyjność kupowania mieszkań pod wynajem na kredyt. Wzrost wysokości rat powoduje spadek comiesięcznego zysku, bo też czynszu najemcom nie można podnosić bez końca, znajdą w końcu tańsze mieszkanie. Nie dotyczy to nabywców stanowiących większość, którzy kupują mieszkania za gotówkę.
Czy zmiany stóp procentowych wpłyną na rynek nieruchomości? Może bańka pęknie i stanieją one ku uciesze wielu marzących o własnych czterech kątach?
- Trudno mówić o baÅ„ce na rynku nieruchomoÅ›ci. Nie zawsze wzrost cen oznacza baÅ„kÄ™. One rosnÄ…, bo sÄ… odzwierciedleniem wyższych realnych kosztów – tÅ‚umaczy Marcin Olszewski z Republiki WnÄ™trz. - Z caÅ‚Ä… pewnoÅ›ciÄ… na przestrzeni najbliższych lat, a już na pewno dekad, bÄ™dziemy mieć do czynienia z wahaniami cen, może ich wzrost siÄ™ zatrzyma na pewien czas, może spowolni, nie można też wykluczyć chwilowego niewielkiego spadku. Jednak w sytuacji, kiedy brakuje 600 tysiÄ™cy mieszkaÅ„, trudno sobie wyobrazić scenariusz, w którym nieruchomoÅ›ci taniejÄ… tak, jak np. akcje na gieÅ‚dzie w czasie bessy. To zupeÅ‚nie inny rynek. Skoro nie ma baÅ„ki, to nie ma co pÄ™kać.
Mieszkanie da zarobić?
Z wysokimi cenami nieruchomoÅ›ciami musimy siÄ™ oswoić. I tak sÄ… sporo taÅ„sze niż w miastach zachodnioeuropejskich, ale też możliwoÅ›ci finansowe wielu z nas sÄ… dalekie od tamtejszych mieszkaÅ„ców. Niezależnie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, wciąż pozostanÄ… atrakcyjnÄ… lokatÄ… kapitaÅ‚u dla inwestorów. Fundusze inwestycyjne (czÄ™sto sÄ… to fundusze emerytalne) traktujÄ… nieruchomoÅ›ci jako inwestycjÄ™ dÅ‚ugoterminowÄ…. Nie należy siÄ™ spodziewać, że w bliskiej przyszÅ‚oÅ›ci zacznÄ… je sprzedawać i na rynku pojawiÄ… siÄ™ setki ofert, co wpÅ‚ynie na spadek cen. Mieszkania zakupione przez inwestorów sÄ… „zamrożone”, nowych przybywa w takim tempie, jakie jest możliwe, czyli wolniej niż roÅ›nie zainteresowanie.
- Rynek sprzyja inwestorom, którzy w dÅ‚ugiej perspektywie liczÄ… na wysokÄ… stopÄ™ zwrotu z inwestycji. Paradoksalnie, zyskujÄ… na tym obecni klienci indywidualni, bo za kilka czy kilkanaÅ›cie lat w przypadku przeprowadzki czy chÄ™ci zmiany mieszkania na wiÄ™ksze, to kupione dziÅ› sprzedadzÄ… z godziwym zyskiem, co pozwoli im sfinansować wkÅ‚ad wÅ‚asny na nowe lokum – zauważa Marcin Olszewski ekspert Republiki WnÄ™trz. - Poza tym, kupujÄ…c mieszkanie dla siebie, można poszukiwać bardziej kameralnych lokalizacji lub mniej standardowych lokali. Inwestorzy patrzÄ… na to, czy nieruchomość jest Å‚atwozbywalna. KupujÄ…c dla siebie, musimy siÄ™ oczywiÅ›cie liczyć z ograniczeniami zwiÄ…zanymi ze zdolnoÅ›ciÄ… kredytowÄ…, ale też kierować siÄ™ komfortem życia w kupionym M, a nie tylko stopÄ… zwrotu z inwestycji.
Ważne informacje