Nieruchomości plus: Kryzys? Marazm? Stabilizacja? Nie! To „rynek oczekujący”

Kryzys? Marazm? Stabilizacja? Nie! To „rynek oczekujący”

Fot.

Co czeka rynek nieruchomości? Czy mieszkania będą tanieć? Jak budować tanio dla wszystkich, a jak się buduje drogo dla wybranych? O rynku, jego perspektywach i współpracy z samorządami rozmawiamy z Piotrem Pupinem, prezesem wrocławskiej spółki deweloperskiej Republika Wnętrz.

Kiedy wreszcie mieszkania stanieją?

Będą drożeć.

Przecież coraz częściej słychać, że na rynku zapanował marazm, że jest stagnacja, więc ludzie oczekują niższych cen.

Może gdzieś lokalnie, w przypadku mniej atrakcyjnych mieszkań w gorszych lokalizacjach, możliwe będą głębsze negocjacje. Jednak w perspektywie paru kolejnych kwartałów generalnie mieszkania będą drożeć.

Nie ma żadnych przesłanek do tego, aby mieszkania taniały. Ich budowanie jest drogie i będzie coraz droższe. Jest problem z pracownikami budowlanymi, ich wynagrodzenia idą w górę, ceny materiałów budowlanych również, a ceny grunty są bardzo wysokie. Dodatkowo, obecnie mieszkania sprzedawane są przy niewygórowanych marżach, zatem nie ma pola do obniżek.

Ceny mieszkań wciąż rosną, ale rosną wolniej niż kiedyś. Spadek tempa wzrostu nie oznacza spadku cen. Obecny rynek nazwałbym rynkiem oczekującym. Najbardziej wyczekiwana jest obniżka stóp procentowych, ale klienci zapewne też czekają na rozwój sytuacji, niektórzy może liczą właśnie na to, że ceny spadną.

Chcę kupić mieszkanie. Podejmuje jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Moja zdolność kredytowa istotnie się nie zmieni i właśnie zastanawiam się, czy kupować dziś czy czekać? Może za kilka miesięcy kupię o parę metrów większe lokum? A co jeśli okaże się, że z każdym miesiącem metraż mojego przyszłego mieszkania maleje…

Jeśli chce pan kupić mieszkanie niezależnie od lokalizacji, jego wielkość i standard są rzeczami wtórnymi, to może pan śledzić oferty na rynku – jest jakaś szansa na duży rabat. Jeśli jednak chce pan mieszkanie dla siebie, ma pan określone oczekiwania co do lokalizacji i samego lokalu, to teraz jest najlepszy czas na zakup. W tej chwili kredyty są dość trudno dostępne ze względu na wysokie stopy procentowe. Nie ma też obecnie żadnego programu wsparcia. Natomiast sporo inwestycji jest w toku, wiele jest już zakończonych, więc ofert na rynku jest dużo. Można zatem wybrać mieszkanie takie, jakiego się oczekuje.

W drugim kwartale przyszłego roku stopy procentowe mogą spaść, a zatem kredyty będą dostępne dla większej liczby potencjalnych klientów. Nie można też wykluczyć, że pojawi się wsparcie – wybory prezydenckie będą dla polityków motywacją do wprowadzenia jakiejś formy pomocy. To sprawi, że wzrośnie popyt, a podaż zostanie mniej więcej na zbliżonym poziomie. Będzie pan musiał zapłacić więcej, albo brać takie mieszkanie, które akurat będzie na rynku i będzie w pańskim zasięgu.

Teraz mamy dużą ofertę przy stabilnych cenach, dlatego uważam, że to dobry czas dla kupujących.

Wspomniał Pan o programach wsparcia. Zapewne nie zgodzi się Pan ze stwierdzeniem, że programy typu kredyt 2 procent i tym podobne pomysły to wsparcie deweloperów, a nie kupujących?

Zaskoczę pana – takie programy rozregulowują rynek, co w ostatecznym rozrachunku nie służy nikomu, również deweloperom.

Nie czuł się Pan beneficjentem tego programu?

Nie. W sytuacji, gdy jest bardzo wysoki popyt, to wszystko drożeje. Drożeją usługi, ponieważ buduje się więcej, a zasób firm budowlanych jest ograniczony. Ceny materiałów oraz gruntów są sztucznie windowane. Taka destabilizacja rynku wcale nie skutkuje wzrostem marży deweloperskiej, tylko powoduje, że do samego końca nie wiadomo, z jakim wynikiem zakończy się inwestycję.

Mieliśmy do czynienia z piramidą kosztów. Ceny zostały napompowane od podstaw, od ceny gruntu aż po cenę ostatecznego produktu. Nie doszło do pompowania marży deweloperów, tylko do pompowania jego kosztów.

Programy wsparcia mogą być pożyteczne dla osób, które znajdują się poza systemem. Zbyt zamożne na mieszkanie komunalne, zbyt ubogie, aby uzyskać kredyt na komercyjnych zasadach. Jednak takie wsparcie powinno być celowane, ograniczone progami dochodowymi, przeznaczone na mieszkania o określonych parametrach. Programy dla wszystkich, dopłata każdemu do mieszkania, nie jest ani dobre dla rynku nieruchomości, ani dla klientów.

Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości premium? To segment rynku rządzący się innymi prawami.

Ten rynek jest oczywiście bardziej odporny na zawirowania związane z kredytami. Jednak potencjalni klienci obserwują cały rynek i widzą, że jest podaż przy zmniejszonym popycie. To ludzie zamożni i potrafiący dobrze liczyć pieniądze. Mimo zasobnego portfela czekają na ciekawe oferty również licząc, że z cenami może coś się zdarzyć.

Rynek premium dzielę jeszcze na dwie kategorie. Pierwsza, to apartamenty w ścisłym centrum miasta – prestiżowe lokalizacje. Kupuje je się głównie jako inwestycje. Stanowią lokatę kapitału i przynoszą zyski z najmu. Te lokalizacje świetnie wyglądają na mapie, ale nie czarujmy się, nie są zbyt przyjazne do stworzenia sielankowego gniazdka rodzinnego. Ruch, całodobowy gwar, problemy z parkowaniem… Jednak takie apartamenty chętnie wynajmują turyści, więc przynoszą oczekiwaną stopę zwrotu.

Drugą kategorię nazywam podmiejskimi willami. To rynek premium, więc lokalizacja też jest bardzo ważna, ale inaczej definiowana. Powstają w dobrych dzielnicach, takich jak Biskupin czy Ołtaszyn, ale w kameralnym otoczeniu. Tu ma się bezpiecznie i komfortowo mieszkać. To apartamenty głównie kupowane przez tych, którzy chcą w nich zamieszkać. Są również atrakcyjną inwestycją, bo tu istnieje rynek najmu długoterminowego. Głownie zainteresowani są nim managerowie międzynarodowych firm, które działają we Wrocławiu czy szerzej, w aglomeracji wrocławskiej.

Czego oczekują nabywcy takich apartamentów?

Są pewne wyznaczniki, dzięki którym taką nieruchomość w ogóle można zaliczyć do rynku premium. Poza tym są różne „dodatki”, które wyróżniają konkretną inwestycję. Mogą być różne, ale – być może zaskoczę – wcale hitem nie jest np. kryty prywatny basen. Na kameralnych osiedlach, gdzie mieszka nieduża liczba osób, bardzo wysoki koszt utrzymania basenu rozkłada się na niewielką liczbę lokali co sprawia, że miesięczny koszt utrzymania nieruchomości – czynsz – jest wysoki. Mieszkańców stać na wiele, ale też nie zawsze są skłonni płacić za coś, z czego mają ochotę skorzystać raz na dwa miesiące.

My, tworząc osiedle Brylantowa 10, o komforcie mieszkańców pomyśleliśmy już na starcie wybierając odpowiednia działkę. Jak wspomniałem, musi to być dobra lokalizacja. W tym przypadku to spokojne miejsce na Ołtaszynie. Kolejnym etapem był projekt, w który wpisane są wysokie standardy: zabudowa nie jest ciasna, wyszliśmy bowiem daleko poza limity wynikające z prawa budowlanego. O tych budynkach myśleliśmy nie tylko jak o podmiejskich willach, ale wręcz jak o domach – tylko bezobsługowych. Mieszkańcy mają tu dużą przestrzeń wspólną, ale też tę własną, tylko dla siebie.

Do każdego apartamentu przypisane są dwa miejsca parkingowe, czego nie da się osiągnąć nawet w bardzo drogich lokalach w ścisłym centrum. Są oczywiście elementy, które Brylantową 10 nie odróżniają od innych tego typu ofert – to taki must have apartamentów: wykończenie materiałami wysokiej jakości, drewno, szkło, metal, klimatyzacja, zaawansowany system smart home. Mieszkania w tym segmencie rynku muszą być przestronne, więc mają od 60 do 120 metrów kwadratowych. Na parterze są ogródki, a na piętrach nawet 18-metrowe tarasy. Ma tu być przyjemnie, więc postawiliśmy tylko sześć willi, w każdej jest po sześć mieszkań.

Tak moim zdaniem wyglądają apartamenty, w których chce się mieszkać, w którym sam chętnie bym zamieszkał.

Dobrze to brzmi, ale brakuje mi czegoś – jakiegoś smaczku. Przekonał mnie Pan i nie chcę basenu, ale…

Tego typu osiedla zamieszkują ludzie o zbliżonym statusie społecznym, których wiele łączy. Pasuje tu przestrzeń, która będzie pełnić praktyczną funkcję, ale też może okazać się ciekawym miejscem spotkań, które mieszkańcy polubią. Otóż na Brylantowej 10 wymyśliłem winiarnię – piwnicę win. Na początek wyposażymy ją, będą wina, kieliszki do degustacji – takie miejsce, gdzie można się spotkać z sąsiadami, albo przyjść z gośćmi. Każdy mieszkaniec będzie miał też tu swoją prywatną przestrzeń do przechowywania wina w optymalnych warunkach.

Wcześniej wspomniał Pan o apartamentach jako domach bezobsługowych. Rozumiem, że wina z piwnicy będą wymagały „obsługi”, więc o co Pan miał na myśli?

Wiele osób chce domku, który kojarzy się z sielanką. Skojarzenia z domem z reguły są bardzo pozytywne, jednak utrzymanie go, jego otoczenia, wymaga czasu, zaangażowania i nakładu pracy. Dodatkowo awaria jakiegokolwiek urządzenia jest zmartwieniem właściciela. Wszystko można kupić, można zlecić, ale kwestie organizacyjne spoczywają na barkach właściciela.

W naszych willach mieszkańcy nie muszą martwić się o sprawność pieców, hydrantów, bojlerów i innych urządzeń, ponieważ nie będą ich posiadali, w przeciwieństwie do właścicieli domów. Dodatkowo, do momentu oddania lokalu, oferujemy wsparcie w znalezieniu odpowiednich firm, które pomogą przy wykończeniu wnętrz, sprzątaniu mieszkania, a nawet przy utrzymaniu ogrodu. Dbamy o to, aby proces zamieszkania w naszych willach był dla przyszłych mieszkańców jak najbardziej komfortowy.

Poza tym, dobry apartament ma system smart home, dzięki któremu można zarządzać mieszkaniem na odległość, a także monitorować to, co się w nim dzieje podczas naszej nieobecności. W smartfonie mamy wszystkie informacje i panel sterowania urządzeniami. Może to np. uprzyjemnić powrót z nart – kilka godzin przed przybyciem podkręcamy ogrzewanie w mieszkaniu, aby wrócić do ciepłego i nagrzanego, a latem sterujemy roletami i systemem klimatyzacji, aby było ekologicznie – bez zużywania energii wtedy, gdy nie jest to potrzebne – ale jednocześnie maksymalnie komfortowo dla nas.

Szeroko pojęte bezpieczeństwo też jest ważne – od monitoringu po z pozoru tak drobne rozwiązania, jak domofony z modulatorem głosu. Może się przydać, gdy dziecko zostaje samo, a ktoś dzwoni i słyszy głos dorosłego, mimo że odpowiada mu dziecko. Przestępcy żerujący na naiwności dzieci zniechęcą się.

Bogaci mają przestronne, doświetlone mieszkania, winiarnię i smart home, klasa średnia musi się spinać, aby kupić sobie coś więcej niż kawalerkę w gomułkowskim bloku, ale pozostali nie mogą na zbyt wiele liczyć. Budownictwo komunalne czy TBS-y nie zaspokajają potrzeb wszystkich. Istnieją obawy, że jeśli Wrocław wciąż będzie się dynamicznie rozwijał, to dojdzie do sytuacji, że nawet klasy średniej nie będzie na nic stać. Ma Pan receptę na to, aby zwykli ludzie mogli zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, a jednocześnie rynek nie był psuty programami kredytów 2 procent i tym podobnymi pomysłami?

Trudno przewidzieć, w jakim kierunku będzie rozwijać się sytuacja mieszkaniowa w dużych miastach. To powinien regulować rynek. Nie specjalnie wierzę w powoływanie rządowych spółek czy agencji. Budowanie mieszkań to bardzo specjalistyczna umiejętność poparta latami doświadczeń. Urzędnicy tego nie potrafią. Dowodzą tego dotychczasowe doświadczenia. Nie dość, że nigdy nie powstała zakładana liczba mieszkań, to jeszcze – mimo że powstawały na bezpłatnych gruntach – były budowane drożej niż komercyjne osiedla tworzone przez deweloperów.

Jako branża mamy pakiet propozycji, który przygotowaliśmy, aby przedstawić rządowi i samorządowcom. Jest to prawdopodobnie najbardziej wydajny program budownictwa społecznego. W zasobach samorządów oraz spółek i agencji rządowych jest mnóstwo gruntów. Mogłyby one zostać uwolnione pod budownictwo i przekazane deweloperom, którzy „płaciliby” za nie mieszkaniami. W ten sposób samorząd najniższym możliwym kosztem zwiększa swój zasób lokali komunalnych, z którego korzystają mieszkańcy, a deweloperzy mają gdzie budować lokale na komercyjny rynek. Brak gruntów pod zabudowę jest bolączką dużych miast i generuje wzrost cen mieszkań.

Aby mechanizm zadziałał na dużą skalę, potrzebne są ustawowe ramy takiej współpracy. Powinny być transparentne. Można zorganizować jakiś rodzaj przetargu czy licytacji, aby deweloperzy mogli rywalizować, kto da więcej gminie w zamian za działkę – np. więcej mieszkań czy niższą cenę za mieszkanie. W takim modelu każdy dzieli się swoimi zasobami, jednocześnie działają rynkowe zasady, a potrzeby mieszkaniowe zaspokojone mają wszyscy – zarówno ci, których nie stać na własność ani komercyjny najem, jak i ci, którzy mają gotówkę lub zdolność kredytową.

W taki program wejdą niemal wszyscy deweloperzy. Bez tworzenia agencji, spółek celowych i tym podobnych tworów, powstaną setki tysięcy mieszkań.

Ważne informacje

Serwisy partnerskie: