Kto buduje mieszkania dla Polaków?

W latach 90. mieszkania w Polsce budowały głównie spółdzielnie. Ich aktywność jednak spadała, a na rynku pojawili się deweloperzy. W tym roku odpowiadają za 47,5 proc. oddanych do użytkowania lokali mieszkalnych, najwięcej w historii.

Z danych Głównego UrzÄ™du Statystycznego przeanalizowanych przez Home Brokera wynika, że do koÅ„ca października tego roku oddano w Polsce do użytkowania 127 034 mieszkaÅ„. Z tego 61 937 lokali zostaÅ‚o wybudowanych przez indywidualnych inwestorów (48,8 proc.), a 60 565 (47,7 proc.) przez deweloperów, których GUS okreÅ›la mianem „inwestorów budujÄ…cych na sprzedaż lub wynajem”. UdziaÅ‚ spółdzielni mieszkaniowych (1,6 proc.) jest wprawdzie nieco wyższy niż w 2015 r. (1,4 proc.), ale nadal sÄ… to dwie najniższe wartoÅ›ci od 1991 r., dokÄ…d siÄ™gajÄ… dane GUS-u.

Gdzie są spółdzielnie mieszkaniowe?

Spółdzielniom nie opłaca się budować i nie chcą brać na siebie ryzyka, skoro nie mogą na inwestycji zarobić. Sytuacji nie ułatwia też skomplikowany stan prawny gruntów. Swego rodzaju gwoździem do trumny była zaś likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i ustanie państwowych dotacji. W wielu spółdzielniach problemem są też konflikty spółdzielców z zarządem. Tylko nieliczne mają tyle odwagi i sprawności operacyjnej, by realizować nowe inwestycje. W tym roku oddały one do użytkowania 2042 mieszkania, prawie 30-krotnie mniej niż deweloperzy.

Deweloperzy na fali

Działające na rynku firmy wykorzystują rynkową szansę i budują na potęgę. Od początku roku oddały do użytkowania 60,6 tys. lokali mieszkalnych, rozpoczynając w tym samym czasie budowę 71 tys. i uzyskując pozwolenie na budowę 86,3 tys. kolejnych. Jednocześnie firmy notowane na giełdzie raportują rekordowe wyniki sprzedaży. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że sprzedały w trzech kwartałach tego roku 13,6 tys. mieszkań, o ponad 15 proc. poprawiając wynik z 2015 r. Rekordy z okresu hossy 2004-2008 też zostały poprawione.

Większa aktywność deweloperów widoczna jest przede wszystkim w dużych miastach. Jak informuje w najnowszym raporcie Narodowy Bank Polski, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w samej Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 13,7 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 67,2 proc. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 14,9 tys. lokali. Kraków i Wrocław to niecała połowa wielkości rynku stołecznego, Gdańsk niespełna 30, a Poznań ponad 20 proc.

W efekcie większego zainteresowania nieruchomościami budowanymi przez deweloperów wyraźnie rośnie ich udział w rynku mieszkaniowym. W połowie lat 90. było to poniżej 5 proc., na początku XXI wieku przekroczono 20 proc. , a w okresie boomu mieszkaniowego odsetek ten doszedł do 45 proc. w 2009 r. Był to jedyny jak dotąd rok, w którym deweloperzy mieli w rynku udział większy niż inwestorzy indywidualni. Do podobnej sytuacji może dojść w 2017 r., przy czym możliwe jest, że pierwszy raz w historii deweloperzy oddadzą więcej niż połowę wszystkich lokali mieszkalnych.

PozostaÅ‚e podmioty (budownictwo komunalne, spoÅ‚eczne czynszowe i zakÅ‚adowe) to niewielki uÅ‚amek rynku. Do 2006 r. budowaÅ‚y one nieco poniżej 10 proc. mieszkaÅ„ (najwiÄ™cej w 1993 – 11,1 proc.), ale potem nastÄ…piÅ‚ spadek i obecnie jest to 2 proc. Z danych GUS wynika, że w grupie „pozostali” najwiÄ™cej mieszkaÅ„ oddawanych jest w budownictwie komunalnym (1260 mieszkaÅ„ od poczÄ…tku roku) i spoÅ‚ecznym (987 mieszkaÅ„). Lokali zakÅ‚adowych byÅ‚o w tym roku 243.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jeszcze wzrośnie i w przyszłym roku mogą oni odpowiadać za ponad połowę całego rynku. Póki co wysoki popyt na nowe mieszkania utrzymuje się i, choć na rynku widać czynniki zagrażające mu, w najbliższych kwartałach powinien utrzymać się na wysokim poziomie.