Nieruchomości Plus - Tereny Pod Inwestycje - Spóźnialskich nie brakuje

Spóźnialskich nie brakuje

Czy pod aktem notarialnym przenoszącym własność wystarczy podpis jednego przedstawiciela spółdzielni? Czy ci, którzy wykupili mieszkanie zakładowe i zwrócili spółdzielni jej nakłady poniesione np. na ocieplenie mogą ubiegać się o odzyskanie tych kwot? W ostatnich tygodniach te dylematy wzburzyły środowisko spółdzielców. Na dodatek niektórzy z nich mogą nie zdążyć skorzystać z taniego wykupu lokalu, bo termin załatwienia tych spraw upływa z końcem czerwca.

Trzeba przyznać, że przekształcaniu lokatorskiego prawa do mieszkania we własnościowe nieustannie towarzyszą emocje. Rok temu okazało się, że niezbędne jest przy tym sporządzenie aktu notarialnego, a zawarte umowy pisemne są nie ważne i nie gwarantują własności. Natomiast do ostatnich dni 2009 r. ważyły się losy ustawy, która przedłużyła prawo do wykupu o pół roku.

Sąd może pomóc

Pod koniec zeszłego roku we wrocławskich większych spółdzielniach z prawa do taniego wykupu mieszkania skorzystało 30-40 proc. lokatorów. Jednocześnie wszędzie rosły stosy wniosków o przekształcenie lokalu, bo była groźba, że przepisy będą obowiązywały tylko końca 2009 r. Wnioski złożone w 2009 r. muszą być rozpatrzone do końca czerwca, więc w spółdzielniach praca wre pełna parą. Jednocześnie nie brakuje spóźnialskich, którzy na taki wykup zdecydowali się dopiero w 2010 r., choć korzystne przepisy obowiązują od lipca 2007 r. Rozpatrywanie wniosku zwykle trwa dwa miesiące. Sprawny przebieg procedury związanej z wykupem zależy nie tylko od spółdzielni. Potrzebne jest np. opinia architekta czy zaświadczenie urzędu miejskiego.

Jednak najwięcej problemów stwarza uregulowanie stanu prawnego gruntu. Niejednokrotnie, właśnie z tego powodu wykup mieszkania znacznie się opóźnia. Eksperci radzą, by taką opinię podawaną przez przedstawicieli spółdzielni każda zainteresowana osoba zweryfikowała. Okazuje się, bowiem, że niekiedy opieszałość władz spółdzielni czy ich niewłaściwa współpraca z urzędami leży u podstaw trudności przy wykupie lokalu. W razie bezczynności spółdzielni można wystąpić do sądu z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni o przeniesieniu na nas własności mieszkania. Istotne, że orzeczenie ma taki sam skutek jak umowa przeniesienia własności mieszkania. Ważne też, że obecne przepisy przerzucają na spółdzielnię obowiązek pokrycia kosztów sądowych związanych z postępowaniem nie tylko w pierwszej, ale także w drugiej instancji. Spółdzielnia obowiązana jest także do pokrycia kosztów prawnika, który poprowadzi nam sprawę.

Niejednoznaczne przepisy

Prowadzone obecnie przekształcenia w spółdzielniach nie doprowadzą do całkowitej likwidacji mieszkań lokatorskich. Wiele osób nie wykupi ich, choćby, dlatego, że lokal jest zadłużony bądź spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub postawili go jej poprzednicy prawni. Szacuje się, że w spółdzielniach pozostanie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań lokatorskich. Ich mieszkańcy mogą zdecydować się na przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu. Warto, aby skorzystali z tego rozwiązania i to w formie aktu notarialnego, a nie zwykłej umowy ze spółdzielnią. Wówczas takie mieszkanie będzie można sprzedać lub podarować. Na uregulowanie stanu prawnego gruntu i podpisanie umowy przeniesienia własności lokalu w takich przypadkach spółdzielnia ma czas do 31 grudnia 2012 r.

Natomiast teraz najwięcej emocji mają ci spółdzielcy, którzy złożyli wniosek o wykup w ostatnich miesiącach tego półrocza. Z jego załatwieniem do końca czerwca 2010 r. mogą nie zdążyć. Zdaniem przedstawicieli wielu spółdzielni do tego czasu powinien być podpisany akt notarialny przenoszący własność. Po tym terminie notariusz nie będzie miał podstaw prawnych do zawarcia takiej transakcji. Chociaż pojawiają się też opinie, że do 30 czerwca można jeszcze złożyć wniosek o wykup, natomiast sfinalizowanie przekształcenia będzie mogło być dokonane w późniejszym czasie. Trzeba przyznać, że ten brak jednoznaczności w przepisach źle świadczy o twórcach naszego prawa i dostarcza dużej dawki nerwowości tysiącom spółdzielców uczestniczących w procesie przekształceń własnościowych.

Zagrożenia nie ma

Ostatnio na kolejne emocje zostali narażeni ci spółdzielcy, którzy wykupili mieszkania, należące dawniej do zakładów pracy. Z ubiegłorocznego werdyktu Trybunału Konstytucyjnego, a także z wyroku Sądu Najwyższego ze stycznia 2010 r. wynika, że mieszkanie zakładowe, które przed lary spółdzielnia otrzymała nieodpłatnie można teraz wkupić za darmo. Aby stać się właścicielem zajmowanego lokalu wystarczy spłacić tylko swój dług wynikający z niezapłaconego czynszu i opłat za media.

Natomiast nie trzeba oddawać nakładów poniesionych przez spółdzielnię np. na ocieplenie budynku. Zwrotu takich wydatków dokonało już wielu spółdzielców, którzy wcześniej dokonali wykupu. Teraz chcą odzyskać te pieniądze, bo uważają, że domaganie się ich było sprzeczne zarówno z prawem jak i ze sprawiedliwością społeczną. Nie może być przecież tak, że jedni lokatorzy za wykup mieszkania musieli wpłacać nawet kilka tysięcy złotych, a inni takiego wydatku nie ponieśli.

Z wyroku Sądu Najwyższego wynika też, że zakwestionowane przez trybunał przepisy straciły moc od końca lipca 2007r.To oznacza, że zwracane powinny być pieniądze od przekształceń dokonywanych od tego czasu, co mogłaby pogrążyć niejedną spółdzielnię. Zdaniem wielu prawników takiego zagrożenia nie ma. Lokatorzy oddawali nakłady poniesione przez spółdzielnie na podstawie obowiązujących wówczas przepisów prawa, a tym samym nie było to świadczenie nienależne. Sytuacja na pewno nie dla wszystkich jest jednoznaczna. Stąd działacze spółdzielczy zamierzają złożyć skargę do Trybunału Konstytucyjnego, który powinien tak uregulować problem wykupu mieszkań zakładowych, by przy tych przekształceniach nie było żadnych kontrowersji.

Akty bez wady

Kontrowersje pojawiły się też przy ocenie ważności aktów notarialnych wieńczących procedurę przenoszenia własności. Zgodnie z prawem spółdzielczym oświadczenia woli spółdzielni, posiadającej wieloosobowy zarząd, powinny być składane łącznie przez dwie osoby np. dwóch członków zarządu lub jednego członka i pełnomocnika. Podpis prezesa wystarczył tylko w sytuacjach, gdy był on jedynym członkiem zarządu. Chociaż są też opinie, że nawet w takich sytuacjach pod aktem notarialnym powinny figurować podpisy pełnomocnika do podpisywania umów powołanego przez radę nadzorczą oraz członka zarządu.

Nie brak przykładów, że nawet wówczas, gdy spółdzielnia miała wieloosobowy zarząd akty notarialne podpisywała jedna osoba np. dysponująca pełnomocnictwem członka zarządu lub pracownik będący przedstawicielem spółdzielni. Pojawiły się opinie, że taki wykup jest nie ważny, że trzeba będzie powtórzyć transakcję. Zdaniem niektórych prawników wydatki poniesione przy zawieraniu wadliwej umowy powinny być zwrócone spółdzielcy, bo winę za błędy ponoszą notariusze, którzy są zobowiązani do kontroli właściwej reprezentacji osób podpisujących akt notarialny.

Natomiast notariusze uważają, że nawet przy wieloosobowym składzie zarządu przy podpisywaniu aktu wykupu lokalu może być jednoosobowa reprezentacja spółdzielni ustanowiona przez zarząd. Ma ona pełne prawo do zawierania umów przeniesienia własności. Takie stanowisko potwierdza też wielu ekspertów prawa spółdzielczego, którzy dodają, że gdyby akty notarialne miały jakąkolwiek wadę, to wydziały ksiąg wieczystych nie zdecydowałby się na założenie księgi i nie wpisałby do niej prawa własności. Spółdzielcy mogą, więc być spokojni, bo umowy przenoszące własność są ważne i nie trzeba zawierać nowych.

⇐ Wracaj do poprzedniej strony

żab