Nieruchomości Plus - Tereny Pod Inwestycje - Nie ingerować we własność

Nie ingerować we własność

Łatwiej będzie można zalegalizować samowolę budowlaną. Rolnicy odzyskają ziemię, którą odkupiła od nich Agencja Nieruchomości Rolnych. Firmy budowlane mogą liczyć na gwarancje zapłaty za swoje prace, co usprawni realizację inwestycji. Wyższe limity cen za metr kwadratowy ułatwią deweloperom sprzedaż mieszkań w ramach programu „Rodzina na swoim”. Wiosna przyniosła dobre wiadomości dla wielu uczestników rynku nieruchomości.

Cenowy dyktat

Oznacza to, że więcej mieszkań spełni ten cenowy wymóg i będzie je można kupić w ramach programu „Rodzina na swoim”. Zadowoleni są z tego deweloperzy, dla których podwyżki limitów stają się znakomitym wytłumaczeniem dla utrzymywania wyśrubowanych cen nieruchomości. Zadowolone są też osoby, które budują domy we własnym zakresie. Będą, bowiem mogły otrzymać kredyt na sfinansowanie lepiej wykończonej nieruchomości. Byleby tylko nie przekroczyli cenowego limitu za metr kwadratowy obowiązującego dla miasta, w którym mieszkają. Tylko czy taki jest cel rządowych dopłat do odsetek?

Zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego, do którego adresowany jest program najczęściej umożliwia otrzymanie niewielkiej pożyczki. Jej kwota, przy wywindowanych cenach jednego mkw., wystarcza na zakup skromniutkiego M. W rezultacie klienci nadal będą skazani na małe i drogie mieszkania oferowane przez deweloperów. Natomiast zamożne osoby, dla których otrzymanie dużego kredytu nie jest żadnym problemem, mogą sobie pozwolić na zakup czy budowę większych nieruchomości.

Nie ma mechanizmów, które mogłyby zmienić tę sytuację. Eksperci podkreślają, że jest to mankament „Rodziny na swoim” i co gorsze proponowana reforma programu nic tu nie zmieni. Pomysł, aby pożyczką z rządowymi dopłatami można było finansować tylko nieruchomości kupione na rynku pierwotnym sprawi, że cenowy dyktat deweloperów będzie jeszcze mocniejszy. Zmiany zmierzają do tego, aby zakupy mieszkań z rynku wtórnego nie były kredytowane pożyczką w ramach rządowego programu. Wówczas nie będą stanowiły konkurencji dla deweloperów, których oferta stanie się monopolistyczna wobec osób zamierzających skorzystać z „Rodziny na swoim”.

Niezbędna nowelizacja

Wśród wiosennych wieści mniej kontrowersji wzbudzają zmiany, które mają zagwarantować łatwiejszą legalizację samowoli budowlanej na terenach nieposiadających miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie rozwiązanie tego problemu nie jest praktycznie możliwe. Niezbędne jest, bowiem posiadanie decyzji o warunkach zabudowy stwierdzającej zgodność budowy z ogólnym porządkiem planistycznym. Niestety urzędnicy nie mają odwagi, aby wydawać decyzje dla obiektów, które choćby częściowo były postawione. Przy braku decyzji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić legalizacji. I w ten sposób tworzy się błędne koło.

W zeszłym roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że nie może być sytuacji bez wyjścia, że obowiązujące przepisy różnicującą sprawców samowoli budowlanej w zależności od tego czy jest plan miejscowy czy go nie ma. Podstawą takiego zróżnicowanie jest, więc czynnik niezależny od obywatela. Jest to niezgodne z konstytucją. Zdaniem sędziów obowiązek przedstawienia w postępowaniu legalizacyjnym ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy w dniu wszczęcia postępowania rozbiórkowego jest nadmiernie restrykcyjny i nieuzasadniony.

Po takim wyroku niezbędna okazała się nowelizacja prawa budowlanego. Jej projekt, który jest już na finiszu drogi legislacyjnej zakłada znaczne ułatwienia przy legalizacji samowoli budowlanej. Realizacja tego zadania stanie się wreszcie możliwa, bo decyzję o warunkach zabudowy będzie można uzyskać nawet po wybudowaniu obiektu.

Tak jak to było do tej pory inwestor będzie też musiał przedłożyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i pozostałymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegółowymi. Dokumentacja ma potwierdzić, że obiekt jest zgodny z regułami techniczno-budowlanymi oraz przepisami planistycznymi, a więc z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy.

Wyśrubowane stawki

Przy legalizacji niezbędne będzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz uiszczenie opłaty. Jej wysokość w porównaniu z dotychczasowymi przepisami nie ulegnie zmianie. Szkoda, bo obowiązujące stawki są wyjątkowo wyśrubowane, co ewidentnie hamuje proces legalizacji. Jej koszt w przypadku domku jednorodzinnego wynosi, bowiem 50 tys. zł, a budynku na cele rolne 25 tys. zł. Nie ma też zróżnicowania wysokości opłaty w zależności od wielkości obiektu. Pewnie z powodu tych wysokich opłat w zeszłym roku w kraju zalegalizowano zaledwie 681 budynków.

Tej wiosny na korzystne zmiany mogą też liczyć rolnicy, którzy na własnej skórze przekonali się jak dotkliwe skutki przynosi przepis pozwalający Agencji Nieruchomości Rolnych na odkupienie od nich ziemi, którą wcześniej agencja im sprzedała. Wrocławska ANR z tego prawa skorzystała wobec 500 hektarów gruntów wartych ok. 9 ml zł. Prawo do odkupu przysługiwało agencji przez pięć lat od momentu zawarcia pierwotnej transakcji. Takie rozwiązanie z jednej strony miało zapobiegać spekulacji gruntami, ale jednocześnie zbytnio ingerowało w konstytucyjnie chronione prawo własności. I właśnie takie stanowisko zajął Trybunał Konstytucyjny, który kilka tygodni temu rozpatrywał skargi rolników poparte przez Rzecznika Praw Obywatelskich.

Wyrok oznacza, że przepis umożliwiający odkup ziemi zostanie usunięty. Rolnik, który teraz kupi ziemię od agencji nie będzie, więc żył w niepewności, że ANR odkupi od niego grunt oczywiście nie po aktualnej, rynkowej cenie, lecz tej, po jakiej mu sprzedała. Z wyroku sądu zadowoleni są przede wszystkim ci, od których agencja odkupiła ziemię, co na pewno nie było dla nich korzystne. Gdy okaże się, że ten grunt agencja nadal posiada, to będzie on musiał wrócić do rolnika, od którego został odkupiony. W przypadku, gdy ANR zdążyła ponownie sprzedać odkupiony wcześniej grunt, to osobie poszkodowanej przez niekonstytucyjny przepis będzie przysługiwało odszkodowanie od skarbu państwa.

Większe koszty

Już od dawna firmy czekały na nowelizację kodeksu cywilnego, która zapewni gwarancje zapłaty za roboty budowlane. Do tej pory nie było z tym najlepiej, co niejednokrotnie rodziło konflikty, wprowadzało chaos i wydłużało proces inwestycyjny. Teraz ta sytuacja zmieniła się diametralnie. Z obowiązujących od połowy kwietnia przepisów wynika, że inwestor ma 45 dni na udzielnie gwarancji. Jeżeli nie wywiąże się z tego obowiązku, to wykonawca, a także podwykonawca może odstąpić od umowy i zażądać zapłaty za pracę. Wynagrodzenie będzie mu się należało, bo odstąpienie od umowy nastąpiło z winy inwestora.

Ważne, że wykonawcy mogą domagać się przyznania im gwarancji nie tylko w czasie podpisywania pierwszej umowy, ale na każdym etapie prac. W pisemnej umowie musi być sprecyzowana kwota wynagrodzenie przysługującego za całość niezbędnych robót i do jej wysokości ma być udzielona gwarancja. Przy jej przyznawaniu muszą być zaangażowane banki lub instytucje ubezpieczeniowe, za co trzeba będzie zapłacić i co automatycznie zwiększy koszty inwestycji. Tymi kosztami, w jednakowej wysokości, zostaną obciążeni inwestor oraz wykonawca.

Z wprowadzonych zmian będą korzystali wykonawcy oraz podwykonawcy robót budowlanych realizowanych zarówno dla osób prywatnych jak i samorządów i firm państwowych. Szkoda, że przepisami o gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia nie zostali objęci geodeci, projektanci, inżynierowie i inni fachowy mający istotny wpływ na realizację inwestycji. Niektórzy eksperci uważają, że jest to sprzeczne z konstytucją, która zapewnia o równości wszystkich wobec prawa.

⇐ Wracaj do poprzedniej strony

żab